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楼市调控:猛剂还需“文火”细煲

2013年04月01日来源: 广州日报编辑:陈剑锋我有话说

  粗略观之,过去两天里扎堆出台的各城市调控细则整体而言大同小异,但亦能看出松紧不一、各有侧重。在抑制需求、打击看涨预期的同时,还应对盘活存量房有所作为、积极作为,而非一棒子打死。

  昨晚,广州、深圳等城市的“国五条”细则陆续发布。而此前一天,京沪渝成为首批发布地方版“国五条”的城市。以“国五条”为纲的此轮楼市调控,就此真正开始在房产活跃交易的主战场——城市层面密集“落地”,其信号意味惹人关注。

  粗略观之,过去两天里扎堆出台的各城市调控细则整体而言大同小异,但亦能看出松紧不一、各有侧重。比如,京版“国五条”被公认为其中手段最“老辣”者,不仅规定“单身限购1套住房”,而且也许是为防人钻空子,全市3月31日零时起进行“系统升级”,暂停网签8天。又如,沪版“国五条”明确对第三套房停贷,并重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查;深版“国五条”则避谈20%征税;穗版、深版均强调房价涨幅须低于收入增长……应该说,各市细则整体上将形成楼市调控的合力,在大方向上有望实现后市的平稳走势。

  “靴子落地”,更容易触发思考。从中央到地方开出的调控猛剂,药方不错,但将目光放得更长远,也许未来这种“猛剂”要充分发挥药效,更需要“文火”煲制——

  其一,“火力”要绵绵不绝、“煨”足时辰。久病之楼市,用药贵在坚持,最忌一曝十寒。2008年紧急救市的后遗症就是一个教训,不可不鉴。由于楼市调控此前十年越调越高的经验判断,不少人对本轮调控仍持观望态度,这种情绪和心态,值得决策者关注。日前,住建部政策研究中心主任陈淮仍坚称,“未来20年内,房地产行业仍将是国民经济支柱产业”。如此判断之下,再加上新型城镇化的未来蓝图、地方上土地财政的积重难返,楼市调控能否保持火力,值得提醒。让公众对未来房价“明确预期”,背后需要一连串相互配合的政策和制度支撑,绝不可头痛医头脚痛医脚、在政策层面自己拆东墙补西墙。否则其后果,必是市场预期混乱,甚至形成“逆调控”的客观效果,尤须警惕。

  其二,“火候”要张弛有度、有保有压。即使是难炖的药材,一直用“武火”猛煮,难免烧焦;而不管什么药材,一概用“武火”爆烧,也容易失之粗暴。本轮调控政策出台后,人们最担心的莫过于刚需买房者恐遭误伤,从各地细则来看,这种担忧恐怕还将继续。值得欣慰的是,京版“国五条”提出,“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。”这种更显细化和人性化的调控目标,可谓是一大进步,但这种高度抽象的制度设计如何落到实处,还有待验证。此外,“改善性住房”一说存在多年,但对它的认定还存在模糊争议——它到底是指一套房还是二套房?如果这个概念不厘清,差别化税收杠杆恐怕也难找到支点。

  其三,“好药”还要用好“药引、辅料”。一方面,在抑制楼市投机性需求的同时,必须对低收入者增加居住服务的供给,以政策性住房的“兜底”维持社会稳定和底层民生。然而,近年各地政策性住房建设的数据注水情况不绝于耳,政策性住房在分配上的公平性也屡遭侵害,还需找到制度化的对策。另一方面,在抑制需求、打击看涨预期的同时,还应对盘活存量房有所作为、积极作为,而非一棒子打死。毕竟,如果我们的调控仍然使得空置率继续维持高位,二手房市场交易萎缩,将刚需买家都驱赶到一手房那里,这样的调控是值得商榷的,至少有进一步精细化的空间。(徐锋)
 

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