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宁夏一房产商肆意违约:10年未交房 价格翻3倍

2013年05月14日来源:人民日报编辑:陈剑锋我有话说

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  10年前签了合同团购的房子,至今没有交房。开发商反而提出,价钱要翻倍,理由是建房成本涨了。近日,宁夏银川市的一些购房户向记者反映了他们的遭遇。

  延迟交房,本身已是违约行为。由此造成建房成本增加,可否成为涨价理由?想维权却四处碰壁,迟到的房子,购房者为何难拿回?本报记者进行了调查。

  “快10年了,房子至今没有交到我们手上。”近日,在宁夏回族自治区电力公司电力科学研究院工作的李丽(化名)向记者反映,2003年跟着单位团购的房,拖了9年好不容易建起来,房地产商却说,要拿房子,得交原来3倍的价。

  5月12日,在银川市兴庆区宝湖路,记者看到了让李丽窝心的宝丰苑小区。路边工地正在加紧施工,数栋完工的住宅楼已经外装完毕。其中李丽等40户买房人当年团购的房子,就在这里的21号楼。

  延迟9年交房,单价1830元涨为4800元

  记者在李丽的购房协议书中看到,2003年10月29日,原宁夏电力试验研究所(现更名为宁夏电力公司电力科学研究院,以下简称电科院)与宁夏正丰房地产开发有限公司(以下简称正丰公司)约定:该公司取得位于银川市兴庆区南郊一号路以南、三林巷以西、利民街以东、宝湖路以北地块的土地使用权,规划开发住宅楼,将其中的17号楼和21号楼共48套商品房,以平均每平方米1830元的团购价格,出售给电科院的职工。双方约定交房日期为2004年11月30日。

  李丽的同事司圣杰(化名)告诉记者,2003年,接到单位与房地产开发商签订团购协议的通知,他就立即订购了一套房屋,并在10天之内交清了7万元的首付款和1万元订金。

  当时,共有40户团购了21号楼。协议签订10日内,团购户按约定将房款总额的30%,共计353.7万元支付给了正丰公司。

  然而,直到2012年,21号楼一直没有盖起来。“单位领导每年都会去找正丰公司询问进展,反馈一直是‘明年就盖’。”李丽说,“也就是相信了这个盼头,这些年来银川的房价从2000元左右一直涨到6000多元,我一直留着购房尾款,错过了其他买房时机。”

  2012年初,21号楼终于开工建设了。“可不久大家却接到开发商的通知,每平方米价格变为5490元。”李丽说。

  今年5月9日,电科院有关负责人和购房户代表,再次以单位的名义与正丰公司进行了一次正式谈判。对方提出,可以在此前提出单价5490元的基础上,降为单价4800元卖给他们,略低于市场价,但不可能再按原价卖。

  开发商称,不补差价就把房子卖给别人

  “购房协议书规定,如果逾期交房,自2004年11月30日至交付之日,每天按照已付购房款的万分之一点五交违约金。”现在非但不提违约金,反而要涨价,购房户愤愤不平。

  “房地产开发公司给出了5条涨价理由:工程变更标准提高,每平方米增加298元;城市配套费增加,每平方米增加198元;工程造价提高,每平方米增加728元;拆迁户补偿费用,每平方米增加336元;原土地价值每亩40万元,现在已经增加为每亩240万元。”司圣杰说。

  购房户们认为,工程变更标准提高和城市配套费增加还能认可,其他费用不能接受。然而,开发商态度十分强硬,甚至表示:要么按照差价补齐,要么把房子卖给别人。

  随后,记者来到宁夏正丰房地产开发有限公司,公司一位李姓负责人说:“房屋延期,应该去找政府,2002年我们拿的地,可上面有几户钉子户,迟迟无法拆迁,一直到前年,公司又拿出几百万元,才能盖起楼。这么多年过去了,单价1830元你说够不够?”

  “那么你们的合同是否有效?”记者追问。

  “合同生效,但是这些年政府没给拆迁,最后我们又拿出来几百万才拆迁完。我们没有委屈吗?”

  “愿意协商就协商,要不就打官司。”这位负责人身后一位工作人员补充道。

 法律维权成本高,消协、房管局爱莫能助

  李丽等购房户告诉记者:“确实有一户钉子户始终没有搬迁,所以我们并没有对违约款项进行追究,只是希望拿到房子。”然而,他们的维权之路并不顺利。

  购房户们先是找到消费者协会,对方告知由于房子的价值太大又是团购,无法提供帮助。

  他们也想过走法律程序,但是通过律师了解到,如果打官司申请“诉前保全”,按21号楼原市值计算,财产保全担保费用将达近百万元。

  “即便胜诉,判对方违约,违约金也不会太高。”一位律师在看过合同后建议协商解决。按照每天支付购房款万分之一点五的违约金计算,首付款共353.7万元,逾期将近9年,违约金不到200万元,还是低于房价上涨的数额。

  购房户们还有更大的顾虑,“房地产公司有人有钱,和他们打官司能不能赢?即便赢了,能不能执行?都是未知数。”他们一度准备上访,却又担心给工作几十年的单位造成负面影响。

  购房户们也找过相关政府部门,希望寻求帮助。银川市国土局的答复是:“宝丰苑的土地,当年40万元一亩拿到没有问题,之后政府也没有再向对方收取过土地款项。”

  购房户们还发现,宝丰苑21号楼的预售许可证是2012年才拿到的。银川市房管局法制科一位负责人告诉记者,严格意义上讲,这应该是违规预售,但进一步调查清楚还需要时间。截至记者发稿时,尚未得到银川市房管局答复。

  律师分析,成本上涨不应转嫁,房地产商须支付违约金并赔偿损失

  记者在采访中了解到,类似李丽们的购房经历,在各地并不鲜见。

  “房产商往往通过类似方式筹集资金,一旦出现情况导致建设缓慢,增加的成本便会想方设法转嫁到消费者身上,抑或一直拖到消费者忍无可忍,提出解约,这样的事全国有不少。”一位地产行业内部人士向记者透露。

  中国政法大学民商经济法学院教授符启林认为,根据有关司法解释,虽然之前是违规预售,但如果后来取得预售许可证,那么双方购房合同可以认定有效。这种情况下,买方可直接要求房地产商强制履行合同,也可请求法院确认合同效力、强制执行购房合同,以原价购买房子。此外,由于延期交房,房地产商还需赔偿违约金。

  宁夏天盛律师事务所律师王幽深分析,房地产商除了赔偿违约金,还要承担违约对合同方造成的经济损失。如果确实因为第三方原因,比如说政府责任,也应由房地产公司去找政府赔偿,而不是转嫁成本。

  记者在调查中发现,政府延迟拆迁导致开发商迟迟无法开工的情况客观存在。那么,相关政府部门有责任管这件事吗?

  北京东卫律师事务所律师姚鑫认为,从法律角度讲,政府仅就违约行为对房产商承担相应的责任。但从社会角度讲,政府作为行政管理和服务部门,应当出面积极与房地产商和购房人沟通,为和解创造条件,也有利于社会稳定。

 

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