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贵州满城尽是综合体 3至5年内全省拟建100个

2013年05月06日来源:华夏时报编辑:陈剑锋我有话说

  住宅地产退烧、商业地产升温,城市综合体俨然已成为中国城市建设的一股时尚“旋风”。

  日前,贵州省住建厅官网消息显示,该厅已于1月底启动项目征集和筛选审查工作,目前已基本遴选确定了包括22个先期启动试点项目在内的100个城市综合体项目。按照规划,贵州省将用3-5年时间重点推进100个城市综合体。

  实际上不但贵州,统计数据显示,全国城市综合体即将面临井喷式入市,但其过于迅猛的增速,其实暗藏着租金下行、同质化竞争的隐忧。

  综合体建设井喷

  今年初,贵州省办公厅印发文件:“5年内,全省将筛选出100个城市综合体项目进行重点建设。”紧接着,3月2日,贵州在北京举办民营企业招商会,重点推出506个全省重点投资项目,其中就有47个城市综合体。

  贵州省政府的这项决策引起社会广泛争议。城市综合体的体量大小和数量多寡,与一个地区的经济繁荣程度成正比。然而,截至2012年末,贵州省城镇化率约为36.5%,低于全国平均水平16个百分点;2012年全省GDP为6802.2亿元,名列全国倒数第六,仅和广东佛山一市相当。这样一个西部欠发达省份,其薄弱的产业基础与经济土壤,是否能够承载这么多的城市综合体?

  事实上,这100个规划中正在拟建或招商的城市综合体,还只是冰山的一部分。

  规划之外,仅省会贵阳市就现有10万平方米以上、已建成的城市综合体近20家之多,其中只有少部分开始全面营运。而除去已入市的项目,市区内计划上马的类似项目就更多了。

  本报记者从贵阳市南明区官网上获悉,作为贵阳市主城区的南明区,于去年底已初步拟定了14个城市综合体开发地块,涉及用地规模达210余公顷,其中老城区6个项目,用地规模近35公顷,而二环四路城市带则高达7个,用地规模超159公顷。这样的开发力度,令人震撼。

  超前建设?

  城市综合体,即集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心和公寓等于一体的大型公共商业设施,被喻为“城中之城”。在快速推进城市化的今天,它的出现可谓恰逢其时;然而当它一哄而上时,是否会引发风险?

  城市综合体可以带动项目地块的价值提升,以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值的提升。贵州省政府相关负责人也表示,通过这100个城市综合体的示范带动,希望能拉动全省城镇化率提升3个百分点左右,直接完成投资1000亿元左右,直接和间接拉动投资约10000亿元左右。

  尽管贵州省政府将城市综合体按所在城市的大小与经济强弱,分为4个层级,依据资源、需求等驱动因素把城市综合体划分为商贸综合、办公会展、文化旅游、产城联动、交通物流等5种主要类型,但仍然引发不少质疑:经济落后的地方也要建?自上而下的计划是否适宜每个地区?

  处于贵阳市孟关的贵州汽车城汽车超市,被列入重点打造的“100个城市综合体”之一。该项目开发商景星房开相关负责人告诉记者,他们计划要打造的是一个建筑规模28.6万平方米,兼具汽车展厅、汽车配件超市、4S商家,以及商务、酒店、餐饮、金融、保险、物流等混合功能的城市综合体,为贵阳人提供一个“一站式”服务的汽车广场。

  虽然政府对这个产城联动项目大力支持,希望以此带动孟关区域的城市化发展,但在贵阳市2011年颁布小客车“限牌令”、汽车行业持续萎靡的阴影下,景星房开方面还是充满踌躇,“我们也在继续调研和论证,这种商业形态是否适合贵阳,这样大的商业体量市场是否能够消化。”上述负责人表示。

  “城市综合体是一种产业化和配套化的结果。一般都是产业和经济发展到一定程度后,城市综合体便应运而生。”贵阳市资深一级建筑师何磊告诉本报记者,国内也有在新城区开发城市综合体而大获成功的案例,这是一种超前的表现。城市综合体就像产业催化剂,适度超前可以刺激产业的发展,但是如果太过激进,反而会适得其反,不仅无法促进产业发展,反而会造成土地和资金的浪费。

  何磊比喻,“城市综合体就像酒瓶子,有酒装在里面才有价值,如果酒还没酿出来,就先生产一堆瓶子,那也只能任其空置。”

  中铁置业贵州公司副总经理王成平也发出相似评论,贵州是否需要这么多综合体,关键在于是否有相关产业进入。相比城市综合体,目前贵州规划的100个产业园区更为重要,“要产业园先行,引进一些能够有核心竞争力的产业,产业进来了,大企业进来,综合体自然就有了。”

  栽花容易养花难

  多名业内人士均表示,城市综合体是一种城市化发展中的高端形式,前期需要涉及完善的建筑设计、交通规划、城市布局等。并且,城市综合体由于体量巨大,后期的招商、运营和管理相当复杂,因此必须持有经营,这就要求开发商有雄厚的资本实力和丰富的运营经验,以及强大的抗风险能力。

  即使对于绿地等成熟的商业开发商而言,在贵阳这样一个新据点运营好一个城市综合体也并非易事。因为商业地产本身就是一种风险链,如果其中一个业态失败了,就可能影响其他的业态,进而影响城市综合体的整体成功。

  然而,目前贵州市场上的综合体开发商,大多没有类似项目的开发经验,甚至一些还是由纯住宅开发转行而来。

  前述贵州汽车城综合体项目的负责人对记者坦言,该项目后期的经营运作和物业管理并不由他们直接负责,“需要接触另外的团队。”而建筑面积达到61.5万平方米的花果园城市综合体,其开发商贵州宏立城,之前也只是成功运作过一个生态住宅楼盘。

  这样的现状不禁让人忧心忡忡,因为,如果过剩的问题不能得到有效解决,一旦泡沫产生,其后果将比传统的住宅市场更为严重,将会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。以温州和鄂尔多斯的“空城”及“烂尾楼”为鉴,贵州值得反思,城市综合体是否是适合每一个地区的城镇化万灵丹。

  中国房地产数据研究院发布的《2013中国房地产十大趋势》中也提出:3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主,其中蕴藏的风险委实不可小觑,商业的问题出现将远远大于住宅。政府不应该只是招商推手,还应该是警示者和风险化解者,提供未来准确的数据,把土地推案量告知企业,这是最恰当的服务功能。 见习记者 王乙 本报记者 李杨 贵阳报道
 

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