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温州房价领跌全国 专家称2012是逃命年

2013年06月14日来源: CCTV编辑:陈剑锋我有话说

    我们把视线转向楼市。如果说在股市大跌的背后,隐约可见投资者对于实体经济的担心的话,那么在温州,实体经济的下滑,则已经让这里的楼市感到了阵阵寒意。素以“炒房”而著称的浙江温州,作为中国楼市里的一个风向标。在一度领涨全国房价之后,却迎来了连续十几个月的领跌。

    温州:昔日领涨而今领跌 楼市风光不再

    2012年初以来,温州一直是全国70个大中城市中房价领跌的城市,甚至在今年4月份更是成为了70个大中城市中,唯一一个二手住宅价格环比下降的城市,尤其是那些曾经风光一时的豪宅,简直成了涨得越高、跌得越狠,那么究竟是什么原因导致温州的楼市如此跌跌不休呢?为此,我们的记者专门赶到了温州。

    温州:当年炒房很疯狂 房号能卖几十万

    秦晓云是温州一家房产中介的负责人,从事房产中介行业多年的她,目睹了温州楼市近10年间的变迁。秦晓云告诉记者,在她刚刚入行的2004年,温州楼市炒作的现象已经十分明显。很多新开楼盘,开盘之后,即遭到爆炒。秦晓云向记者展示了她曾经跟踪过的温州某楼盘的二手房交易记录,从第一期开盘开始,短短两三个月的时间,二手房市场的价格已经从加价几万,到几十万。

    温州某房产中介加盟店店长秦晓云:我觉得原始记录上其实挺有意思,体现当年温州人疯狂炒房疯狂盈利的现象。04年只是一个缩影,08、09年更为疯狂。

    随着房价的持续上涨,越来越多的温州人将房子作为投资品,越来越多的炒作资本进入楼市。炒作的介入,进一步推高了楼价,这种效应在09、10年的时候达到顶峰。一时间,大家对房子趋之若鹜,新楼盘开盘即售罄的场景接连上演。甚至只是一个购房资格,都会在短时间内得到爆炒。温州大学房地产研究中心研究员陈鸿,用“疯狂”两个字来形容温州炒房高峰时情况。

    温州大学房地产研究所研究员陈鸿:疯狂到什么程度,一个号,一个楼盘开盘的顺序号都可以在一个小时之内爆炒到,价值一分钱不值的,爆炒到30万、50万,甚至都有成交,那么这个市场是疯掉了。

    记者在采访中了解到,2006年,温州市区住宅销售均价为每平米8000元左右,2010年已上涨为每平米25000元,5年内温州房价上涨超过200%。而在楼市火爆时期,温州几乎所有的企业都直接或间接涉足房地产投资,一些企业主甚至联合起来投资房地产开发。

    温州朗兆房产专业机构董事长叶维坚告诉记者:房地产原来是非常一个暴利的行业,大家都抱团进入房地产的开发,其实温州房地产走高,也由于温州工业资本的进入,不断推高了地价,使得价格创造了比较高的价格以后,脱离了真正的需求。

    温州房价领跌全国 标志性豪宅从最高价回落近半

    就在2010年,当温州楼市在炒作资本的推动下开足马力一路狂飙之时,一脚不期而至的急刹车,不仅让温州楼价的蹿升戛然而止,而且还让它在随后进入了延续至今的下行通道。这就是楼市的宏观调控。那么调控的威力到底有多大?我们不妨先去看几个曾经的标志性楼盘。

    2011年下半年,一度火爆的温州楼市开始逐步降温,到2012年,房价出现明显下降。鹿城广场,是温州标志性的豪宅项目。这个位于瓯江边的楼盘,开盘均价在4万左右。2011年楼市火爆时,鹿城广场的二手房价格曾高达每平米8、9万元,而现在价格又跌回了开盘时的起点。

    温州某房产中介加盟店

    王辅兴告诉记者:鹿城广场,也叫锦玉园,当时市场高位的时候挂牌价已经挂到了8万多,将近9万,成交据了解7万多,7万5以上有成交的。后来市场发生变化的时候,价格跌下来,大部分挂牌价都在5万多,成交大概在4万6左右,4万2、3。

    价格大跌的并不只是鹿城广场,那些曾因爆炒而一度大涨的楼盘,例如香缇半岛、京都城等项目,最近价格也都大幅回落。

    记者在暗访中与香缇半岛小区的保安交谈中听到:现在这里(香缇半岛)的房子比开盘的时候,卖的便宜,开盘的时候炒到5万多,5万多6万,现在3万左右。

    而在京都城小区外,某中介工作人员也表示:(京都城)价格两万四五,价格两万五上下,均价,(比原来低了吧?)低很多了,以前4万多,5万多都有。

    而今年温州几个新开楼盘,定价也趋于理性。像绿城海棠湾、万科珑庭几个项目,前期开盘多在2万7、8,现在已经降到2万2左右。不少业内人士表示,从去年到现在,整个温州楼市都处在一个去泡沫化的过程中。

    专家:2012是“逃命年” 温州楼市已挤掉四成泡沫

    温州大学房地产研究所研究员陈鸿:2012年本身温州整个房价,泡沫挤掉了大约是35-40%,这样的房价已经挤掉,到了今年,同比这两年,相比又挤去了10%左右的泡沫。实际上去年一年就是逃命年,到今年上半年,实际上所有在温州有项目的这些公司来讲,就是逃命,以价换量。

    温州楼市:以价换量回笼资金 大户型拼套产品滞销

    从去年到现在,温州房价一直是领跌全国,可是这样的领跌很有可能还要延续下去,因为据温州市物价局的统计,今年,温州市区新建商品住宅的供应量可能会达到160万平方米,是去年温州市区新建商品住宅销售量的2.4倍,是销售最高峰2009年销售量的1.5倍。有专家预测说,需要约29个月也就是两年多才能基本消除这些库存。那么,高价买地的开发商如何才能把房子卖出去呢?继续来看报道。

    叶维坚在温州楼市摸爬滚打了多年,他告诉记者,在限购政策出台之前,大户型的高端楼盘在温州非常走俏,可如今,这些项目由于总价太高,楼盘销售纷纷受阻。为此开发商不得不以价换量,来回笼资金。

    温州朗兆房产专业机构董事长叶维坚告诉记者:高地价拿过来的这些开发公司,一定是割血抛售,以量来定价格,其实12年的时候,比如说置信原墅,当时的全国地王,3万7的楼面价格,他就是以价换量走的,亏的走的。

    置信原墅是温州的一个典型高端豪宅项目,2010年这一楼盘以每平米3.7万元的楼面价成为了当时的全国地王。当时市场预期,它的开盘价至少在每平米7万到8万元左右。而去年5月,该项目最终开盘时,售价仅高出楼面价1万元左右。尽管如此,但置信原墅至少比较成功地实现了以价换量的目标。而温州的另一个大户型高端楼盘公园大地,就没有这样幸运了,尽管公园大地的位置和环境都不错,但由于房源多为双套拼甚至三套拼的大户型,多产权和高总价成为了其“致命伤”。从2011年首次开盘至今,虽经多次降价,依然销售不畅。

    温州朗兆房产专业机构董事长叶维坚说:现在在这样的市场情况下,它没有办法,把它剪开来卖。三套拼,等于是270来平方的,现在剪开来,比如说90平方一套,180平房一套,当然,一剪的话,户型就一塌糊涂了。现在还在很艰难地卖。当然价格也下来了。

    记者在采访中了解到,目前温州房地产市场以刚需为主,市场成交的多为小户型、低总价的房源,而那些大面积的、特别是拼套户型的房源,则因为高昂的总价或限购政策而成为了难卖的滞销货。

    绿城海棠湾售楼处工作人员:我们这个户型都是大户型的,这一栋是258方的,这个是210的,还有一个我们主要的问题在我们是两个产权证的,比较难操作,对资金压力考虑比较大。一般没什么经济实力的话,也没办法买。所以说我们销售阻力就比较大了,如果一个证的话,早就没有了。

    专家:制造业不景气致温州楼市购买力下降

    很多人认为,温州房价大跌是因为楼市调控,是炒房者纷纷撤离导致的。但也有人认为,这是实体经济衰退和居民购买力下降的表现。那么到底是什么原因导致温州楼市不断下滑呢?一起来听听专家的看法。

    温州市委党校研究员王健表示:过去的房价是高的,就单从性价比来说,温州的房价本身就属于虚高的,所以他现在进行价格的下降,或者我们叫回归,这都是一个合理的选择,也是一个市场的选择。

    王健分析,温州房价回归理性一方面是楼市调控的结果,同时也与温州近年来的经济运行形势密切相关。温州市经信委的数据显示,2012年1至11月,温州规模以上企业共亏损15.93亿元,同比上升68.4%。所监测的15个行业中的855家重点企业,有10个行业出现了利润负增长。而中小企业比较集中的服装、制鞋、眼镜、打火机等劳动密集型行业,则因为近年来劳动力成本的持续上升,使得企业利润率进一步下降。

    温州特灵轻工董事长李建江告诉记者:今年温州来讲,整个制造业企业明显的,盈利能力非常差。主要的原因就是,我们的劳动成本比较高,去年和今年,作为温州传统制造业来讲,至少劳动成本涨了15%以上。劳动成本高主要是我们整个温州的产业结构有问题,因为很多的产业还是比较低端,

    李建江的公司既从事打火机制造,同时也涉足房地产开发。他表示,温州楼市与当地制造业密切相关,制造业不景气不仅导致居民购买房地产的意愿和能力双双下降,而且由于很多企业投资房地产的资金也都来自于制造业,或是通过抵押企业资产从民间和金融机构借贷获得,因此,制造业资金链紧张,势必也一定会波及楼市。

    温州朗兆房产专业机构董事长叶维坚表示:由于借贷危机以后,温州的工业企业可能也陷入一个比较困难的状况。房地产的投资,现在做工业企业的基本上撤退出来。从消费层面来讲的话,由于经济不景气,所以也抑制了这种高端消费。
 

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