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北京部分现房项目入市价格跳涨 最高涨幅破万元

2013年07月19日来源:新京报 编辑:陈剑锋我有话说


  华侨城近期开盘推出的3号楼现房楼王产品,销售单价比今年3月开盘时上涨了逾万元。 实习生 栗世民 摄

  相对于住宅市场期房项目的“价格盖”压顶,突破价格管制的现房项目,日子要好过得多。不仅仅是因为定价权牢牢掌握在开发商手中,还因为在供应受限的市场环境中抢占先机,面对基数庞大的购房需求更显得“近水楼台”。因此,新京报记者在走访中发现,北京市场中近期入市的现房项目,价格均出现了不同程度的上涨,最高单价涨幅突破万元。

  现象

  老盘新入市“涨”字当头

  位于北京东四环的华侨城,近期开盘推出3号楼现房楼王产品,销售价格从今年3月份开盘时的37000元/平米一举提高至48500元/平米。据北京市住建委官方记录显示,该项目最后一个期房证是2010年9月21日取得的(2010)211号,今年入市的两个楼座均为现房,前后差价达到11500元/平米。“尽管这期价格相比前期有了较大幅度的提升,但是放在整个东四环区域,我们仍然在平均线以下。”华侨城项目相关负责人表示,2002年开始华侨城扎根东四环,十多年的建设已将区域配套成熟化,目前的现房即买即住。据悉,该项目楼王共推出55套房源,目前已去化六成以上。

  无独有偶,亚奥板块的招商嘉铭珑原项目,今年6月转现房后,目前正在销售,售价为45000元/平米。相比去年4月份开盘的33000/平米,平均单价涨幅超三成。“综合来看,新推出的房源有些涨了,有些没涨。”该项目负责人告诉记者,当前所剩房源都是一些大户型,和前期违约客户退出的房源,不足30套。相比2010年取证的毛坯期房,不到三年的时间里,对目前精装修产品的价格做出调整无可厚非。

  事实上,现房项目正在蜂拥而入。根据北京市住建委官方数据显示,今年5月以来,现房取证的项目包括华业东方玫瑰等在内的五六个项目,占据当月取证项目近半数。另记者了解,包括北京新天地、广渠金茂府楼王等多个项目在蓄势待发。

  探因

  现房价格目前管控力度小

  大量现房项目入市,且价格涨势凶猛,源于哪些因素?

  “现房是已经完成竣工验收合格,取得房地产权证的商品房。与期房不同的是,开发商拥有现房的所属权和定价权,不受目前期房价格监管政策限制。因此一些项目选择转为现房销售,可以抬高价格获取更高的利润。”思源集团执行总裁张鹏表示。

  亚豪机构市场总监郭毅认为,在政策调控下,目前北京很多项目的价值与价格是相背离的。尤其对于市中心的稀缺项目,更倾向于借助现房销售规避期房价格审批的限制,实现项目增值。

  同时,多位业内人士认为,在期房价格管控情况下,采取现房入市其实是多数项目的无奈之举。北京一位开发商表示,现在市场需求火热,项目也想把产品尽快推出去,但是碍于政策限制,如果不想低开,就只能拖着,或选择转为现房销售。

  张鹏认为,现房虽然能在现阶段规避管控,但也并不是所有项目都能照搬的模式。尤其对于纯新盘来说,在项目前期投入大量资金后,办理现房资质仍要等待一段时间,这对企业资金链来说是不小的压力。

  “现在转为现房销售的大多为中高端产品,并且多是期房转现房销售。这些项目在前期通过期房销售很好地收回了成本,树立口碑,因此在后期希望能够通过现房销售实现更高价值。而刚需产品由于转现房后并不会实现大量附加值,因此多选择期房销售。”郭毅表示,是否选择现房销售也和企业的运营模式相关,像万科等高周转的房企通常不会采取现房销售这一模式。

  针对开发商通过期转现钻价格审批空子的现象,近期一直有传闻将会出台现房价格监管。更有业内人士指出,其实目前已经开始监管了,只是力度小。

  对此,包括张鹏、郭毅在内的业内人士均表示,如果说期房是“炒作预期”需要监管,那么现房是实实在在呈现在消费者面前的商品,对于其定价,最好还是交由市场去决定。

  ■ 开发商说

  成本在前 期转现调价有理由

  一位不愿透露姓名的房企负责人向记者透露,受制于项目的资金成本压力,期房、现房之间的价差在10%以上,都很正常,在目前的管控中,期房从一开始的价格就被固定了,而1-2年转现房的过程中,价格被压抑,转成现房之后“追涨”是当前市场中的普遍现象,至于具体涨幅则因项目而不同。

  多位接受记者采访的房企人士均表示,现房较之期房而言的优势明显,为购房人规避买房风险的同时,也加大了企业运营成本的压力。因此,现房价格大幅度超出期房价格,具备充分理由。“目前从市级到各区级建委并未对现房的价格有明确限制,只要不是太过离谱,拿下大证后转现房都能过。”某央企开发商告诉记者。

  尽管在当前特殊的市场环境下,现房的优势略显,但并不是所有的期房都有足够的资本“熬”成现房。“对于开发商来说,实现现房销售以前的投入是非常大的,资金链是很重要的一环;此外后期的销售也需要有一定的承压能力。”去年就已转现房销售的红玺台项目负责人如是说。

  ■ 延伸

  现房涨价对区域均价拉升有限

  面对期转现项目的价格跳涨,某业内资深人士指出:“只要购房者能接受,就说明这个价格是合理的,这才是市场经济。”据记者了解,目前现房不受政府严格的管制,所以开发商报价主要参考市场接受度。

  而现房价格对于区域均价的拉升作用,亚豪机构市场总监郭毅指出,是会拉升,但是一方面,现房的市场占比仅为20%左右,另外一方面,现房项目主要位于五环以内的核心城区,高定价意味着购房客群的基数有限,因此虽然会在一定程度上拉高整体成交均价,但尚在可控范围内。

  业内人士预计未来形成现房集中入市的项目也不会扎堆入市。根据北京五环以内土地供应的情况可以看出,拿到这些地块的开发商中,资金实力强、融资途径广的屈指可数,因此从当前来看,现房高端盘不会成为市场主流。

  “刚需盘还是会走高周转快销路线,现房对价值提升作用没那么明显。中高端项目才能实现现房与高价值画等号。”郭毅指出,而且不是所有中高端项目的开发商都会拖到现房才加快销售。

  本版采写/新京报记者 李捷 方王洋
 

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