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北京一日卖地66.9亿 土地“溢价管制”难抑房价

2013年07月04日来源:新华房产编辑:陈剑锋我有话说

    新华房产北京7月4日电(陈光义)昨日,北京迎来入夏以来首个高温天气蓝色预警,而这一天北京的土地市场也达到沸点。

    一日内共卖出四块经营性用地,获取66.9亿元的土地出让金。其中,最受瞩目的丰台区夏家胡同地块被懋源17.7亿加3.8万平米公租房竞得。此外,昌平沙河镇高教园地块被首次进京的恒大地产35.6亿加26万平米公租房斩获;万科与北京城建分别以9亿、4.6亿的价格将房山镇长阳地块、大兴魏善庄地块收入囊中。

    专家分析,在财政收入增幅下降、地方债务还债高峰来临和“钱荒”背景下,卖地收入依然是地方政府的最现实和快捷的“财源”。而当下的“溢价管制”,并不能稳住房价。

    土地出让的“北京模式”

    值得一提的是,四宗地块的溢价率并不高,分别为23.2%、16.67%、1.1%,1.1%。有关专家认为,这主要得益于土地出让的“北京模式”。为防止出现高价地扰乱市场预期,北京对于居住用地采取了“限地价,竞保障性住房面积”、“限房价,竞地价”等出让方式。

    夏家胡同地块在近30轮竞价后到达“最高合理上限”(不触及“50%溢价率红线”)17.7亿元后,便转为竞标公租房。而提高竞拍底价,同样被作为对“降溢价”的方式。

    此前夏家胡同地块的被暂停拍卖,而恢复出让后,该地块的相关控规指标并没有变化或调整,交易起始价则在此前开发商报出的13.52亿基础上再加一个竞价阶梯至13.59亿元。

    而恒大所获得沙河高教园地块,乃北京首宗实行“限房价、竞地价”政策进行公开拍卖的土地。该地块扣除配建的260000平方米“公共租赁住房”以外,剩余居住部分全部用于建设“园区安置房”, 房屋销售限价为14000元/平方米。

    无疑,“溢价管制”为地方政府减轻保障房建设的压力。但中国指数研究院研究员曹旭东认为,溢价管制实际上“限了地价、涨了房价”。表面上看这些土地的溢价率不高,但加上保障房配建,房企拿地总成本会大大增加,而这些成本最终都会转到房价上。

    这从另外一组数据亦可见端倪,懋源获得的夏家胡同地块剔除保障房部分,折合楼面价约4.6万/平米,刷新了北京单价地王纪录。因此业内预计其房价或至8万/平米。

    而对于“限房价、竞地价”,由于北京市明确将该类房源纳入限价房序列管理,但相关部门在出让地块前未出台分配政策,被指为“少数人”的福利,加之尚未大范围实践,其对于稳定房价作用不大。

    地价疯涨的背后

    北京市国土资源局数据显示:截至6月30日,北京市推出的经营性用地面积相当于去年同期的378%。其中住宅用地同比去年增加297%。土地出让成交额则同比大增390%,约649亿元,。

    事实上,全国土地出让金收入已整体呈爆发式增长态势。据K8土地网数据显示,1-6月,全国百城土地出让金为7629亿元,同比增加47%,土地溢价率为16%。今年前五月,土地出让金各月同比增幅均在三成以上;溢价率也高位运行,5月创新高,达21%。

    住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴表示,现阶段流动性紧张,地方负债又高达临界点,宏观经济压力不断加大,因此,部分地方政府不得不选择可以补充财政资金的房地产市场,而土地却又是其拥有的最大可利用资源。

    而以土地出让金作为偿还地方债的主要来源,是地方政府公开的秘密。近日,审计署公布的数据显示,截至2012年底,在抽样审计的36个地方政府本级中,4个省、17个省会城市土地出让收入占偿还债务的54.64%,比2010年增长1183.97亿元。

    清华大学土木水利学院副院长刘洪玉表示:“土地、金融、税收和住房这四个方面是密切关联、相互影响、共同作用的,所以在任何一个方面单独突破,都难以达到理想的效果。”这似乎也表明,当前政府一方面以行政手段限制房价,一方面用大肆卖地捞金的做法,难以让房价下跌。

    据国家统计局数据,2013年6月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10258元/平方米,环比5月上涨0.77%,这已是连续第13个月环比上涨,涨幅比上月缩小0.04个百分点,其中71个城市环比上涨。

 土地财政如饮鸩止渴

    此前,国务院发展研究中心曾有报告指出,一些地方的土地收入占到了当地财政预算收入的60%甚至更多,地方财政已是名副其实的土地财政。在现有的法律框架内,地方政府得以大量低价征地,再通过控制供给,“饥渴式”的向市场投放。

    这样做的效果,一方面是炒高了地价和房价,二是聚敛了社会财富。失去“土地”这颗摇钱树,地方政府的财政必将难以为继,这也是为什么地价﹑房价在近些年屡受政策打压,却连攀高峰的最根本原因。

    像北京这样一个资源高度集中地城市,人均土地面积相对匮乏。有限的区域空间负担着几千万人口,地方政府不得不通过“土地财政”获利的收入,来加强保障房建设、发展交通和教育投入等,有专家断言仅轨道交通一项,就足以让地方政府要在“土地财政”之路上走很多年。

    面对地方政府如此不遗余力地依赖于“土地财政”,相关职能部门应当也必须出台更加强有力的政策措施,倒逼地方远离“土地财政”,将精力放在支持实体经济发展上。此轮“钱荒”已警醒我们,没有实体经济做支撑,无论是债务还是资产,都将是泡沫泛滥,都会给国民经济发展带来巨大的风险。(陈光义/文)

 

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