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北京学区房价格坚挺:80年代旧房20年价翻30倍

2013年07月09日来源:新京报编辑:陈剑锋我有话说


  7月7日,香饵胡同4号院。7年前,为了让孩子上一所好学校,周家人以近20万元买下其中一间13平米的平房。如今,隔壁的房子已涨到每平米12万元。A12版-A13版摄影 新京报记者 周岗峰

  7月7日,香饵胡同墙壁上贴着求购学区房的小广告。

  “就近入学”是北京现行“幼升小”、“小升初”的入学政策,学校招生区域内户籍下的房产因此成为“学区房”。近些年来,分布在东城、西城、海淀这些教育强区重点学校周边的“学区房”,尤受家长追捧。为获上学、上名校的名额,一些家长跨片、跨区购买“学区房”。

  近日,记者走访三个区10所小学周边的中介机构发现,这些“学区房”多数为上世纪八九十年代的老房,但每平米均价不低于5万。和附近的非学区房相比,“学区房”每平米均价高出1万-2万。在北京实验二小附近,一处13平米的平房“学区房”,每平方米均价达20万元。

  针对家长热捧“学区房”的现象,有教育专家指出,买“学区房”未必能上重点,“‘学区房’的年限等条件是由学校根据每年招生情况设定,如果当年片区学生人数较多,加上共建生、条子生,学校会将年限提高。”

  北京市教委相关负责人也曾表示,为遏止跨片、跨区择校,北京今年对16个区县所有即将升入小学的孩子进行信息采集,户籍地或是居住地,信息采集时,二者选其一。

  链家地产近期对北京1000个学区房楼盘进行监测,数据显示,2012年城六区学区房成交均价比非学区房高出约6.8%,而2013年截至目前,学区房与非学区房的价格差达到11.2%。价格差距逐渐拉大,但学区房的交易量保持平稳。

  现象一

  “市重点”学区房半年涨1万

  府学胡同小学,位于北京东城区北新桥西600米处的府学胡同内。该校兴建于明代洪武年间,已有640余年的历史,如今是北京重点小学,亦在北京最难上的小学之列。

  根据近5年的招生简章,该小学招生范围,为居住在府学胡同、土儿胡同、香饵胡同、交东大街等17个街道的适龄儿童。

  6月底,记者走访了该小学周边的房产中介门店。一门店房产经纪人金先生介绍,府学胡同小学学区房均价为71000元-72000元/平米,而在今年年初,同样房子每平米的单价还在61000-62000元,“半年之内每平米涨了1万元。”

  房产经纪人陈先生推荐的一处学区房位于交东大街6号楼,房屋面积约56平米,以530万出售。而距交东大街6号楼约500米的交道口北二条,一套面积为71平米的三居,报价400万,“两房每平米单价差14000元,就因为北二条的房子没有府学胡同小学入学名额。”陈先生解释。

  现象二

  13平米胡同学区房单价20万

  位于西城区新文化街111号的北京第二实验小学,师资雄厚。即使在教育资源丰富的西城区,该校综合实力也位居前列。该校毕业的学生中,有两弹一星功勋奖章获得者钱学森等。

  据了解,该校的主要生源是政府部门和一些央企的共建生,一些不是学校共建单位的家长,选择购买学区房把孩子送入。根据6月8日该校张贴的《2013年新生正式登记通告》,其学区房范围涵盖西单手帕胡同、文昌胡同、文化胡同等9个街区。

  7月5日,记者从多位房产经纪人处了解到,实验二小学区房划片区域内的房子几乎都是四合院内的平房,一些院内的各间平房被不同的房主分别买下,每间房子可取得一个实验二小的入学名额。这些老旧平房的建房年代大多无法查明,但价格不菲,每平米约20万元。

  新文化街东口一家二手房中介门店的经纪人王先生介绍,目前在售的实验二小的学区房仅有一处,是一间位于文昌胡同50号院内的平房,13平米,总价270万,可送一间6平米的厨房。

  现象三

  80年代学区房 20年价翻30倍

  海淀黄庄附近,中关村三小的一套学区房正在出售,房主马女士的儿子如今已经工作,小学的母校就是中关村三小。据她介绍,她家的这套80年代的两居室只有47平米左右,售价410万。

  马女士说,直到卖房前,她都不知道有“学区房”这么一说,是几个月前中介找到她,“说我的房子是学区房,可以卖个好价钱。”

  马女士介绍,她家的房子原本是单位的房,“以前还要交十几块钱月租”,90年代房改时,政策要求房屋进入市场交易,家里以3000多元/平方米的价格买下这套房子。

  “想不到如今单价涨了30倍。”马女士称,要不是急着给儿子凑新婚房的钱,他们并不打算卖房,“孙子还能用上这个学位呢,但儿子想得开,觉得未来也许教育政策会放开。”

案例1

  一家三口胡同平房里住7年

  暗红色的铁皮大门敞开,绿色的垃圾箱堆在门口。穿过仅容一人通过的过道,院内是几间拥挤的平房。这里是北新桥南的香饵胡同4号院,在北京重点小学府学胡同小学的划片范围内。为了让孩子读上好学校,周新(化名)一家三口从北五环一套135平米的楼房搬至院内的一间平房,一住就是7年。

  13平米隔出三间房

  周家的平房总面积不到13平米,被布帘子隔成三间,中间是“多功能厅”,客厅、厨房兼餐厅;西侧是周新的卧室,放着一张1米5长的小床;东侧是周新爸妈的卧室。房内没有卫生间,上厕所要到院外的胡同公厕。

  “搬过来是为了儿子在市区读个好学校,他一岁的时候,我们就搬来住这儿了。”从精装修的大房子里搬到这样的环境里住,周新的妈妈认为为了孩子很值得。她今年40岁,32岁得子,不仅换了房子,工作也放弃了。没孩子之前,她在中关村一家知名科技公司上班,怀孕后便辞去了工作,搬到香饵胡同后,她在街道居委会找了份工作。每天给孩子做了饭,早上7点半把儿子送到学校,她就到居委会去。周新的爸爸在附近的银行上班。

  早买是“有先见之明”

  2006年,周家买下这间13平米的平房,花了近20万。如今,同院内紧挨着周家的邻居,是三间待售空房,每间都有一个府学胡同小学的入学名额,12万一平米。周新爸妈一直认为自家早些年买下这套学区房,“实在是有先见之明。”

  周新的妈妈说,想上好学校,没有“关系”,没能力支付高价择校费,买学区房最省事。

  “府学胡同小学好啊,不仅在东城,在整个北京市都是数一数二的。”周新爸妈对府学的教学水平和老师很满意。这个暑假前的期末考试,周新的各门课虽然都在90分以上,但在全班40多名同学里只处于中游水平,周新妈妈开始有些不满,但她跟东城区一个普通小学的教师聊天,得知同样的卷子,那所小学考90分以上的没有几个,心里十分欣慰。

  如今,周新上二年级,在他上完初中之前,周家还没有搬出香饵胡同的打算。

  买房只为名额不去住

  为了孩子读重点小学买平房落户的家长并不少见,但像周家这样,真正住在平房供孩子念书的家庭不算太多。

  史家胡同1到58号院,近些年都在史家小学招生简章的学区房划片范围内。胡同31号院外的裁缝店店员说,曾有一户姓韩的人家为了让孩子读史家小学,在31号院内买了间平房,但几个月后因为觉得居住环境差,很快搬到了别处。

  灯市口大街的二手房经纪人曹小姐说,多数家长花了一两百万,在胡同买下十几平米的旧平房,只是为了给孩子落户,取得一个学区房名额,一般自己不住,而是把房子出租,租金每月每平米约100元。

  案例2

  100平米新房换70平米老房

  看着4岁的女儿入读崇文幼儿园,徐先生心里总算踏实了。去年,徐先生一家三口带着老人,从100多平米的落地窗新房,搬进了70平米的老房。虽然“新家”墙上的裂缝掉灰,厕所水管漏水,但这个能让孩子有幼儿园和小学上的“学区房”,足以让徐先生一家人忍受现有的居住条件。

  原住房附近缺公立学校

  搬家前,徐先生一家住在丰台马官营附近一个新楼盘,购房前,开发商承诺小区配建幼儿园,业主孩子上学有优惠。入住后,随着开发商撤出小区、物业公司更换,优惠承诺并未兑现。

  徐先生开始打听周边的幼儿园,“全是一些在附近村里隐藏的民办园。”坚定徐先生换房决心的,是他考察完自家附近的小学后。“离家最近的只有一所民办校,每天听不见学生早读,看不见孩子做操,相对较近的育英小学又不在片儿里。”于是,他到教育资源丰富的东城区断断续续看了2年房。

  2011年,徐先生花了220万买下位于体育馆路附近的这所老房子。“附近有四五家小学,三四所中学。”徐先生觉得,虽然没有很多名校,“但至少孩子能上一所好点的小学,中学的选择也多些。”

  孩子升入初中就卖房

  2年前,康先生把家从朝阳区工大附近搬到了海淀区中关村一所1991年的老房子,“60多平米,没装修,260万,房价是以前房子的2倍,但它是中关村三小的学区房。”

  康先生把朝阳区的房子和老家石家庄一套100多平米的房子都卖了,还向亲友借了几十万,终于用两套房的房价买了一套“学区房”。

  如今,康先生的孩子在家附近的幼儿园就读。每年,他都会关注中关村三小的划片范围,“还不错,历年都没被划出去过。”对于未来划片变化的风险,康先生表示愿意承担。除此之外,这套房子的市值也让康先生宽心,“当年我买时均价4万多,现在涨到8万多。”他还有一个长期打算——等孩子升入初中,就把房子卖掉,“这么贵的价钱,住着‘太奢侈’。”

  案例3

  买完“学区房”发现没学位

  买到“学区房”就踏实了吗?苗先生为了让4岁的女儿能上西城区的小学,今年6月,他通过中介将一套价值285万元、位于六铺炕二区的“学区房”买下。当他拿着去派出所落户时,被告知该房目前有户主,户籍人口中有一名儿童正在苗先生盯准的学区上2年级。

  “按照学校规定,这个2年级的学生小学不毕业,我即使落户成功,女儿也无法利用这个学位。”苗先生算了算,等他的女儿到入学年龄,那名户籍儿童才上四年级,“花了钱,却买了个没有学位的‘学区房’。”

  一夜之间,苗先生从消费者变成了维权者。他以中介未核实房屋信息、提供虚假房源信息为由,向对方提出退房及赔偿要求,目前,双方仍在协调中。

  苗先生也开始疑惑,“买学区房,到底值不值?”苗先生说,即便买到学区房,家长需要承担的风险也很多,“得时刻紧盯划片的稳定性,还得关注学校要求的居住年限,有可能等孩子到年龄了,又够不上学校的条件了。”

  虽然了解诸多风险,苗先生还是无法拒绝“学区房”的诱惑,“对于没门路、没关系的家长,想给孩子上个好学校,这可能是最可行的一条路。”

■ 分析

  缘何出现“学区房”?

  教育资源不均衡化和家长跟风追“名校”共同作用

  中国教育科学研究院研究员储朝晖认为,教育资源不均衡化和家长追求名校的跟风现象,导致了“学区房”的出现。

  储朝晖介绍,义务教育法里规定了“就近入学”原则,该原则实际上是对政府的要求,即在有人居住的地方,政府就应该设立学校,并且同一区域范围的学校没有差异。现在反之,“就近入学”成了对学生和家长的要求,孩子只能在家附近的地方上学,但又面临学校教育质量有差异的现实,于是家长开始根据好的学校来选择家的位置。

  储朝晖说,家长追“学区房”事实上是在追求高质量的教育资源,但家长对教育质量、“学区房”存在不够专业的判断,当社会评价认为某一学校好时,家长也认为这个学校好,产生跟风现象。

  但从本质上讲,如果学校不存在差距,家长就不会产生误判。而学校教育质量差距是长期以来,公共教育资源分配不均衡造成的结果,“政府办示范学校、实验学校,实际上就是对不同学校区别对待。”

  伟业我爱我家集团市场分析师孔丹回忆,2007年以前,就有“学区房”概念,但关注度并没这么高。最近5、6年,很多外地人口在京落户,子女上学成为刚性需求,人口膨胀造成教育资源更加紧张,“好学校周边的‘学区房’竞争激烈,价格水涨船高,近几年虽然不断有房地产调控政策出台,但‘学区房’房价从未降过。”

  如何改变“学区房”现状?

  北京通过名校办分校、城乡学校手拉手等平衡教育资源

  据了解,为了推动中小学优质教育资源均衡发展,北京市通过启动实施“名校办分校”、“城乡学校手拉手”、推进“学区化”、城区教师到农村支教等支援远郊区县教育发展等工作。

  以“城乡学校手拉手”为例,这两年北京新建45所城乡一体化学校,多分布在城乡接合部、城市功能拓展区、新城建设区,这些学校与资源输入的名校实施“一个法人、一体化管理”模式,校长在两个校区拥有同等的人事、教育教学安排、校园文化建设等各项权力。新校区和原校区教育教学管理、教材、作业系统及校内考试评价实施统一管理。

  此外,2012-2013年,各区县新建、将建22所名校分校,其中小学分校有7所。不过孔丹说,对于知名学校在外城设分校等,“家长的认可程度不太高,多数还是愿意在城里买。”

  储朝晖认为,要改变“学区房”火爆现状,“只有政府尽到设置教育质量无差异学校的责任,学生家长也自然不会去寻找学区房。”

  根据媒体公开报道,2011年3月,北京市和教育部首批签署义务教育均衡发展备忘录,向社会承诺:2015年,全市所有区县实现县域义务教育基本均衡发展。

  本版采写/新京报记者 刘珍妮

  本版采写/新京报记者 刘珍妮 李雪莹

 

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