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多地建设摩天大楼热情不减 往往成政绩攀比工具

2013年08月12日来源: 人民日报编辑:陈剑锋我有话说

  人民视觉

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  ■在市场经济条件下,超高层建筑是被逼出来的,因为服务业规模太大,而土地资源有限,不得不向空中要空间。但在我国的一些城市,“第一高楼”与宽马路、大广场一样,往往成为政绩攀比的工具,一些地方官的虚荣心决定了城市的天际线

  “高度竞赛”有多热?

  到2020年,中国拥有的摩天大楼数量将是美国的2.3倍

  8月6日,农民工老田蹲坐在北京光华路的一处树荫下,仰望着对面82层的国贸三期大楼:“你说住在里面啥感觉?”

  从河南商丘来北京打工七八年了,老田进过最高的楼是一家二层小饭馆。“新闻上说,上海有个第一高楼,是对面这楼的两倍高,脖子仰断了都看不到顶!”

  老田说的上海第一高楼,是8月3日封顶的上海中心大厦。这座高632米、共124层的高档商务楼,将取代陆家嘴的环球金融中心,刷新上海的天际线轮廓。而在老田的身后,是两个足球场大小的深坑。3年后,108层的“中国尊”将在此拔地而起,取代国贸三期大楼,成为新的北京第一高楼。

  不仅在京沪两地,近年来,摩天大楼在我国遍地开花,争相崛起。一些地方纷纷将摩天大楼的设计高度瞄准区域第一、中国第一,甚至世界第一。

  高646米的深圳平安国际金融中心已于2009年10月动工,它不仅将轻松夺得“华南第一高”的桂冠,在2014年竣工时还将超越上海中心大厦,成为中国第一高楼。2012年,设计高度606米的武汉绿地中心宣布加高30米,以超越上海中心大厦。而838米的湖南长沙“天空城市”,比目前世界已建成的最高建筑——阿联酋迪拜塔还要高出10米,尚未开建,就引起舆论哗然。

  根据我国《民用建筑设计通则》建筑设计标准,超过100米的建筑就属于超高层建筑。而根据国际公认的标准,高于152米的大楼即属于摩天大楼。据摩天城市网粗略统计,截至2012年7月,我国已建成摩天大楼470座,还有332座在建设中、516座在规划中。换句话说,今后十年中国平均每5天就有一座摩天大楼拔地而起。

  值得注意的是,美国目前拥有摩天大楼533座,在建6座,到2022年前规划再建24座。这意味着到2020年,中国拥有的摩天大楼数量将是美国的2.3倍。

  “第一高楼”安全宜居吗?

  超高层建筑,对建筑质量和管理品质的要求都“超高”

  没有最高,只有更高,追求“世界第一高楼”的不只是中国的城市。在遥远的红海港口,沙特阿拉伯吉达正在建设一座1000米高的建筑——国王塔。这座将于2018年建成的锥形建筑,高耸入云,仿佛将科幻电影直接搬到了现实世界。

  然而,国王塔的建设,让投资商、沙特阿拉伯王子阿勒瓦利德·本·塔拉勒心存遗憾。这位富甲天下的沙特王子本想建设一座1600米的高塔,但受限于当地的地质条件,才将高度减到了目前的1000米。

  地质条件是所有摩天大楼要克服的第一道难关。超高层建筑地基开挖都比较深,这一过程需降压排水,会导致地表水位下降,造成地面沉陷。目前,我国发生地面沉降灾害的城市超过50个。不断长高的城市,能否守住不变的地平线,仍是一道待解的难题。

  “从经济角度看,软土地质、高烈度地震区,不适宜建设300米以上的超高层建筑。尽管现代技术可以解决结构稳定的问题,但造价不菲。”北京建筑设计研究院第四设计所所长马泷举例说,北京建筑抗震等级标准是8级,上海、深圳是7级,抗震等级高一级,超高层建筑造价就要翻一倍。

  超高层建筑救援也是世界性难题。据介绍,针对高层建筑的消防、救援车辆主要有三种:举高喷射消防车、云梯消防车、登高平台消防车。一般的消防车,最高施救高度仅40多米,目前我国云梯消防车最高救援高度为101米,而对于更高层的救援则只能依赖大楼本身的消防带、感烟喷淋系统、避难层,以及顶层的直升机。

  今年引发社会热议的长沙“天空城市”,号称4个月能建好202层的地上建筑,就引发了社会对其安全性的质疑。业内人士分析,基于工期,“天空城市”很可能选用纯钢结构。而纯钢结构无法克服火灾的致命打击,会使超高层建筑救援陷入困境。

  “美国‘911’事件后,业界认识到纯钢结构的局限性,世界上的超高层建筑大都采用了钢筋混凝土核心筒结构,抗震、防撞、耐火。”马泷介绍,目前超高层建筑均设计为“分区管理”,每百米为一个区间,并设避难层。遇到火灾,也是两个避难层之间有损失,除非建筑内部感烟喷淋等自救系统出现故障,或人员疏散无序产生踩踏事件,否则一般不会有人员伤亡。

  除了建设,超高层建筑的管理维护也面临巨大挑战。超高层建筑一般会容纳上万人同时办公,对通风、供电、供暖、给排水、电梯等系统的要求也更高。为了减少高空气流扰动,超高层建筑一般都封闭运行,上海金茂大厦的空气流通和冷暖调节全靠一台功率高达28000千瓦的空调,相当于9000多台一般家用空调的功率总和。如果这台空调出现故障,就意味着全楼上万人都要在闷罐里工作。

  造价昂贵、动辄近百部的电梯系统,更是维持超高层建筑健康运转的心脏。一旦“掉链子”,后果不堪设想。今年6月,世界上最高的住宅——414米的阿联酋迪拜“公主塔”,电梯发生故障,住在顶层的富豪不得不爬97层楼才能到家。深圳京基100大厦的负责人坦言,大楼电梯每上下一次就花掉10元运管费。

  “即便是清洗每栋高楼10万平方米左右的玻璃幕墙,也是个艰巨的任务。超高层建筑的‘超高’,不仅是对建筑质量的要求,更是对管理品质的要求。它需要一整套现代化、精密化、智能化的运转系统,是传统楼宇管理所无法企及的。”中国城市规划设计研究院总规划师杨保军说。

  有必要造这么多“第一高楼”吗?

  目前,数量为美国88%的中国摩天大楼,支撑仅为美国29%的第三产业产值

  尽管超高层建筑面临的挑战众多,但我国不少地方建设摩天大楼的热情不减,甚至像义乌、华西村等县级市、村镇,也竖起了超过300米的高楼。

  “受人口、土地、价格等因素制约,在中国东部的北京、上海等大城市,特别是在寸土寸金的金融区,建设超高层建筑是一种必然。”马泷认为,在北京这样的人口高密度地区,150米应该成为建筑的普及高度。节省出的土地,可以更多地用于绿化、交通等城市公共服务,完善宜居环境。

  连续而紧凑的空间,是超高层建筑的最大优势。马泷介绍,与普通建筑相比,超高层建筑主要是结构和电梯增加了造价。200米至300米超高层建筑的单位成本,比100米以下的普通建筑要高40%至70%,300米至500米的单位成本,比100米以下的普通建筑要高70%到1.1倍。“在土地价格上涨的今天,建设300米以下的超高层建筑反而能通过提高容积率来更好地消化土地成本。”

  追溯历史,缓解城区用地紧张,促进商业繁荣发展,是摩天大楼的建设初衷。上世纪七八十年代,美国旧金山兴建了13座摩天大楼,支撑其发展的主要是硅谷高科技企业及相关投资公司。以帝国大厦、世贸中心为代表的纽约超高层建筑群,不仅汇集了全世界最有影响力的银行、保险、证券公司,以及能源制造业巨头,创造了富可敌国的金融中心,更为寸土寸金的曼哈顿“省”出了占地5000多亩的中央公园。

  “超高层建筑一般以写字楼、酒店、购物中心的综合体居多,服务对象通常是第三产业,特别是生产性服务业。制造业厂房最多只需要三四层高,只有像银行、保险、咨询、互联网等第三产业十分发达、城市土地资源又十分有限的地方,才需要集约型的高层建筑。”杨保军认为,像北京、上海这样第三产业较为发达的一线城市,有必要适度发展超高层建筑。

  然而,我们需要数量为美国2.3倍的摩天大楼吗?

  2012年,我国第三产业增加值为23.16万亿元,却已建成摩天大楼470座。这相当于中国以美国88%的摩天大楼数量,支撑仅为美国29%的第三产业产值。美国平均每座摩天大楼对应的第三产业增加值近1500亿元,而中国的这一数据还不足500亿元。

  展望未来,如果我国以目前的速度发展第三产业,到2022年仍无法达到美国2012年的规模。可按规划,届时我国已建成1318座摩天大楼。这意味着,每栋大楼支撑的第三产业增加值,仅为目前美国平均水平的40%左右,是投资强度极低的粗放增长。

  “在市场经济条件下,超高层建筑是被逼出来的,因为服务业规模太大,而土地资源有限,不得不向空中要空间。但在中国的一些城市,‘第一高楼’与宽马路、大广场一样,往往成为政绩攀比的工具。”住房和城乡建设部政策研究中心研究员翟宝辉说。

 城市天际线应由谁决定?

  现代化内涵是社会文明程度提高,不是楼宇高度的提高,超高层建筑不宜过密

  时下,在一些三四线城市,人口不足百万,土地十分充裕,第三产业增加值仅百亿元有余,却在兴建五六百米高的区域“第一高楼”。一些高楼,开工之初还是“第一高度”,建设中就被人赶超,完工时很可能已经被挤出了前十的位置。为了守住“第一”的名声,一些城市不仅把建筑设定在不切实际的高度,还往往预留空间,临时加装饰物,只求比前一个封顶的建筑多盖个三五十米。

  摩天大楼是资金密集型商品,只有在资金极度廉价的时候,才能诱发企业或地方政府的建造冲动。也正因如此,建筑界有个“劳伦斯魔咒”,即摩天大楼开工之日,就是经济过热萌芽之时;摩天大楼的落成之时,则往往是经济危机到来的信号。像纽约帝国大厦、吉隆坡双子塔等知名建筑,都应验了该魔咒。

  而目前,我国不少“第一高楼”的背后,却是地方国有资本在支撑:天津117大厦有天津国企海泰控股的身影,南京紫峰大厦的股东之一是南京国资集团,大连、武汉的绿地中心则是上海国有控股企业绿地集团的项目。

  “一些地方的开发商明知无法收回成本,却热衷于盖‘第一高楼’,背后往往是政府承诺将建设‘第一高楼’与其他土地的一级开发权捆绑受让,有些甚至可以零成本获得开发区的大片土地。”翟宝辉坦言,一些地方争相修建“第一高楼”这种脱离市场基本面的问题,一定不是市场因素导致,而是权力的指挥棒出错了。“这些‘第一高楼’不是市场说了算,而是市长说了算。市长的虚荣心决定了城市的天际线。”

  超高层建筑投资高、体量大、技术精,是城市与企业实力的象征,也是面子工程的“重灾区”。“一届政府,如果想快点见到成绩,盖大楼是最容易的。”杨保军透露,曾有开发商想在内蒙古某市建楼,结果当地政府要求它必须盖到百米以上,“不盖百米不批地,盖到百米可帮着找银行贷款。”

  然而,“身条高”并不意味着收益高。超高层建筑不断崛起,高端租客却是有限的,并不是每一座摩天大楼都能消化掉每天上百万元的运营费用。昔日的深圳第一高楼地王大厦,目前的租金水平已沦落到市场中低档。

  脱离市场的“拔高”,还会让超高层建筑沦为笑话。1931年落成的纽约帝国大厦,由于恰逢经济萧条期,直到上世纪40年代之前,大量办公室一直处于空置状态,以至于当时人们取其谐音,戏称它为Empty State Building(空国大厦)。

  “超高层建筑在提升城市形象的同时,也会加大城市的负荷,造成光污染,形成热岛效应,带来区域拥堵等城市病。”杨保军认为,某些毫无章法的“拔高”,甚至会破坏城市景观。“城市天际线就像一幅乐谱,音符错落有致。超高层建筑就是其中的高音,规划得有章法,就是花腔高音,否则就是破音。”

  杨保军认为,中国城市规划最佳密度以每平方公里1万人左右为宜,超高层建筑不宜过密。眼光应多关注地下,而不是天空。“现代化的内涵是社会文明程度的提高,不是楼宇高度的提高。而且城市现代化的程度,往往是由隐性部分决定的,比如地下管网、服务水平等。像新加坡等国家都是在80年前就花巨资把地下五层开发完毕,然后才做‘表面文章’。”

  “这或许是中国经济社会现阶段的发展特点。”马泷的办公桌上,摆着一对精致的玻璃模型。这两栋貌似纽约世贸双塔的300米高楼,不久将落户乌鲁木齐。“我们仍处于追赶中,有一种文化不自信、经济不自信。急于自我表达,太需要别人的承认,于是第一高楼就像奢侈品一样,不是人人能拥有,一旦拥有,就显得不一样了,哪怕有时它不那么实用。”

 

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