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湖北企业卖地倒手后价差6亿 土地收储被指走样

2013年09月09日来源:经济参考报编辑:陈剑锋我有话说

     长期亏损的老国有企业长江融达电子有限公司被迫卖地救厂,湖北省科技投资集团以2.5亿元将公司土地收储,转手卖了8.8亿元,继而通过收购股权控股长江融达。眼睁睁地看着巨额差价,长江融达却无力争取,又不得不卖。6.3亿元巨额差价终归谁手?谁在导演这场“先倒手卖地后收购股权”的大买卖?

  反差

  卖地“少得”6亿

  坐落在武汉东湖新技术开发区的长江融达原隶属于中国电子信息产业集团,是一家生产通信终端设备的老国有企业,生产效益好。上世纪80年代以来,公司经营逐渐恶化。

  2002年,长江融达实行债转股整体改制。华融公司、信达公司以债转股权形式出资,分别占56.8%和16.53%的股份,中国电子以资产出资占18.5%股份,同时,土地性质由国有划拨变更为出让土地,其相关差价和税费以股份作价给东湖开发区下属大型国有资产管理公司武汉高科国有控股集团。然而,令许多人失望的是,长江融达的经营状况并没有明显好转。

  为了扭转亏损局面,2010年7月,四大股东协商决定出让现有土地,以获取资金来建设新厂,并对技术设备进行改造更新,且改善员工待遇。

  2011年9月,湖北省科技投资集团与长江融达签约,以2.5亿元的价格收储了厂区占地171亩的土地。据了解,湖北科投也是东湖开发区直属独资国有企业,履行投融资平台职责,同时挂靠有东湖开发区土地储备中心,代表开发区管委会负责土地整理储备。

  一年之后,这块地又以3倍多的价格转手给其他企业。《经济参考报》记者查询武汉市土地交易中心数据发现,171亩地被划分为三块,在2012年9月和12月,分两次,通过“招拍挂”出让给联想集团旗下的三家公司,合计成交价超过8 .8亿元。

  不少职工质疑,两次买卖高达6.3亿元的差价,谁从中受益?湖北科投相关负责人告诉记者,土地收储价格是经过股东大会通过的,出让收入大部分进入财政,少部分由湖北科投用于后期土地整理。

  湖北科投的另一举动也引起了长江融达的不满。2010年12月,经过多方协商决定,由湖北科投收购华融公司和信达公司的股权,同时帮助公司建设新厂。2013年8月,通过挂牌转让方式,华融公司将股权转让给湖北科投,湖北科投由此成为长江融达的最大股东。11月,信达公司也将会把股权转让给湖北科投。

  2011年9月,长江融达通过湖北科投在东湖开发区购买到114亩土地用于新厂建设,共花费1 .5亿元,此外,还花费5000元用于设备搬迁,剩下的5000万元还在湖北科投与长江融达共管账户中。

  长江融达很多职工疑惑,湖北科投通过低价收储、高价出让,赚了巨额差价,然后又用差价的钱来购买企业的股权,成为公司最大股东。不仅从卖地中获益,还控制了公司的股份。

  疑问

  卖地为何“倒一手”?

  长江融达不少职工表示,在此之前,对土地买卖情况毫不知情,他们心存疑问,自己厂的地为何要通过湖北科投来“倒手”出让,而后者又成为公司最大股东?“如果我们自己直接卖地,多卖的几个亿可能救活我们的工厂。”

  对此,长江融达副总经理刘宪辉也很无奈。他说,公司原本计划自行联系买家,保利、信达、中电等10余家房企也多次上门洽谈。“2 .5亿仅仅够公司异地重建,根本得不到增值收益,我们也看到了差价,但为了企业的长远考虑,还是把厂里的地卖给湖北科投最划算。”

  刘宪辉说,工厂异地重建计划还是留在东湖开发区,就得从湖北科投手里拿地,拿不到地就得搬走,就享受不到开发区的所得税、老干、军转、社保以及人才引进等方面的财税优惠政策,对企业是更大的损失。“其实我们是从长远打算才这么做的,如果把地卖给别人,除非企业以后再不跟开发区打交道了。”

  湖北科投负责人也表示,长江融达直接卖地是行不通的。土地用途、容积率的调整和规划都需要国土规划局来办理,只有取得选址意见书、规划设计条件证后才具备交易资格。“ 国 土 规 划 局 不 给 你 办 ‘ 一 书 一证’,你就交易不了。”

  像这样土地储备成本与出让价格产生巨额差价的案例,在全国还有很多。武汉市化工区八吉府街向家尾村支部副书记向禹星告诉记者,他们村先后有2000余亩土地以每亩13.8万元左右的价格,被土地储备中心转手以每亩25万元左右价格卖给企业。为此,许多村民认为不合理,怀疑村干部从中作梗,经常要求向上级反映情况。

  业内人士指出,自从2004年土地出让实行“招拍挂”制度以来,我国大多数城市建立了土地储备中心,由政府出面收购或征用农用地转建设用地,然后进行整理,再通过土地市场进行交易,从中获取几十倍甚至上百倍的差价。

  反思

  土地收储制度亟待矫偏

  虽然法律上没有明确要求所有土地必须经过收储,但实际上只要被土地储备中心列入规划的地块,就难逃这种低买高卖的命运。湖北科投相关负责人说,企业通过土地交易中心交易只需缴纳4%的契税、5.8%的营业税以及增值税。“但根据土地储备制度,我们有权优先收购,土地交易中心会事先征求我们土地收储企业的意见。”

  一些地块出让价与收储价的差价利益都被地方政府及土地收储公司所得,成为暴利模式。“理论上土地可以上市自由交易,但土地储备部门与规划部门形成共同体,你不愿被储备,就办不到规划证。”武汉某知名房企老总说,虽然相对而言,长江融达地块地的差价不是当地最大的,但考虑到企业的实际困难,这部分收益应该适当向职工倾斜。

  土地增值收益并不完全属于所有者或使用者,最初设计土地储备制度是为了控制土地价格、稳定市场供应以及打击囤地炒地。华中科技大学土地管理系卢新海教授说,在房地产市场火热的带动下,很多地 方 土 地 收 储 的 做 法 与 初 衷 有 偏离,成为地方政府夺取土地收益的“尚方宝剑”。

  专家指出,土地储备制度实行十余年来,多数收储的是农用地转建设用地。政府收储这些土地时,只需支付较低的价格,转手出让土地就可以获取巨额差价。同时,收储制度成为政府独家垄断土地市场的平台,使得土地市场越来越不活跃,价格机制逐渐失灵,甚至成为腐败产生的温床。

  卢新海表示,这种土地储备的做法与市场配置资源的机理相悖,从长远看,完全可以通过农民、村集体、城市居民或开发商之间的自愿协议完成,政府应当是审批规划的合理性,而非直接介入征地。首先应逐步实行更加市场化的土地买卖制度,明确界定各方利益主体,进行权益划分。同时,土地收储制度与程序应该公平公开公正,实行全社会监督,避免出现违法违规行为。
 

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