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二线城市通过税收等手段调控楼市 防范出现泡沫

2014年01月19日来源:华夏时报编辑:李俊斌我有话说

   新年伊始,部分二线区域就通过税收、住房供应结构等手段开始调控楼市。

  其中,广西从今年1月1日起收紧二手房交易税收政策,未满五年收取20%个税;南京酝酿出台“5090”土地开发政策,加大中小户型供应;贵阳对住宅项目体量、容积率,以及单宗住宅用地面积收紧控制标准,抑制高密度大体量住宅项目。

  “二三线城市行政手段微调,更多的是合理地引导市场需求。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对记者分析称,一方面考虑本地楼市运行实际情况,局部调整;另一方面考虑库存与投资需求及房价变化,调整供应结构,而非行政手段。地方政府调控将正式告别一刀切,差异化与分类调控楼市是2014年主旋律。

 二线城市开始微调

  2013年房价的节节攀升,让二线城市在2014年不再是一个旁观者。

  广西地税局日前发布公告称,于今年1月1日起收紧二手房交易税收政策。对于无法准确计算房屋原值和其他合理成本,而采用核定征收办法的,不再享受营业税减免政策,核定征收率为6.6%;而可以准确计算房屋原值和其他合理成本的将查验征收,未满五年的依法征收营业税和20%的个税。

  事实上,2013年初的“国五条”就已提出从严征收个税要求,但响应城市寥寥。个税征收大多按照“不能正确计算房屋原值和应纳税额”的情况,按总价的1%-2%收取。

  此次广西新政整体提高了二手房交易税收,尤其对满5年非家庭唯一住房的卖家,核定征收方式取消了原先对营业税的减免,明显增加了交易成本。

  一位业内人士认为,广西减免营业税影响最明显,而20%的个税有很多规避手段。

  而南京官方消息透露,近期将会出台加大中小户型房源供应的相关政策。按照南京市委的草拟文件,2014年南京将在土地出让条件中明确90平米以内的普通商品住房,占新建住房总面积的50%以上,即“5090”政策。

  “原有的‘7090’政策早已失败了,此番重拟‘5090’政策,原因在于2013年南京房价涨幅过快,成为住建部重点约谈城市之一,而新政旨在通过调整中小户型住房供应结构,稳定住房价格。”中原集团研究人士认为,政策的执行力度很大程度上受制于市场表现,其可持续性不强。

  谢逸枫认为,从2014年地方政府出台的政策看,基本是淡化房价调控目标与行政化手段干预市场的政策,在供应与调整结构及保障房、税收方面的政策上发力。并且采取符合“本地化”的政策,侧重于治理楼市风险与市场发展。毫无疑问,房地产回归市场化的节奏不断加快,说明二线城市限购等政策有望今年逐渐放松。

 防范泡沫风险

  由于土地财政的存在,二线城市地方政府对于房地产由衷偏爱,同时政策制定者也需要平衡多方利益,除民众对房价的抱怨和中央的调控旨意外,关键是如何拉动经济增长,同时防范房地产泡沫风险破裂。

  贵阳就是一个典型的例子。由于超大体量的城市综合体泛滥,尽管价格不高,但面临着供应过剩的风险。

  根据克尔瑞的数据统计,从2003年到2013年,总供应面积为5537万平米,成交为3490万平米,供给量库存达2047万平米。但面对这一格局,近两年的开发量依旧未见缩减,其中2012年供给达到1123万平米,成交量为774万平米,即便在成交火爆的2013年,依然存在过剩的局面。

  为了防止过剩导致的泡沫风险爆发,贵阳已于近期调整住宅项目开发政策,贵阳市政府出台办法,要求自2014年1月1日起,贵阳市总建筑面积5万平米及以上项目需由市发改部门核准方能列入开发计划。住宅类房地产项目容积率老城区原则上不得突破3.5,其他区域不突破2.5,住宅类房地产项目单宗用地不超过20公顷。

  中原集团研究中心表示,新规释放了收紧住宅地产开发的信号,主要是为了减少供给量,抑制高密度大体量住宅项目。

  “今年地方政府调控方向是差别化与因地制宜地出台新政策,目的是促进楼市长期健康发展,消除楼市隐藏的风险。”谢逸枫判断,未来投资需求旺盛的城市,将通过税收的手段,调节市场需求,控制楼市过快上涨的预期;而供应不平衡的城市,将调整土地供应,提高普通与中小户型比例。

  此外,他还表示,针对供大于求的城市,将控制住宅地产开发节奏与收紧容积率。去商品房库存,挤压泡沫;而房价上涨过快的城市,则将严格执行限购、限贷的政策,增加市场供应与保障房建设。

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