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郑州小产权房陷清理困境:查处牵扯房管等多部门

2014年01月25日来源:中国经营报编辑:吕瑾莹我有话说

  200多万平方米、价值数百亿元小产权房使地方政府深陷清理之困

  郑州小产权房 利益背后“野蛮生长”

  刘永

  连日来,国土部多次明确表态小产权房的违法性质,并表示“将全面清理小产权房”。然而,在“高压”政策下,小产权房在郑州的销售并未冷却,反而更加火热起来。

  郑州一家房地产中介公司置业顾问王喜梅告诉《中国经营报》记者,她两个月内销售出去五六套小产权房,“而且价格在最近一段时间还上涨了。以一套90平方米的房子为例,总价大概上涨了1万元左右。”

  很多楼盘因为大量入住,购房者并不担心被拆除清理。价格的优势和对政策的“绑架”,都让小产权房有恃无恐。

  正是由于这样的原因,过去10年间,伴随着大都市区向周边的拓展,郑州的小产权房在各种复杂利益的推动下野蛮生长。记者获得的数据显示,郑州目前小产权房的数量超过200万平方米,这个数字占到了郑州房地产市场2013年全年供应量1034.81万平方米的20%左右。

  面对开发商、购房户,还有各级政府部门已经逐步固化的数百亿元的利益,郑州小产权房的清理正陷入困局。

  野蛮生长

  最近几个月以来,62岁的张琳寝食难安,没事的时候就上网查小产权房的政策,或者是找同处风雅颂社区的邻居们打听小产权的事情。一切源于不久前国土资源部明确表态小产权房为非法,并称要严厉打击。

  国土资源部执法监察局局长李建勤近日在北京市两会上更是明确表态,国土资源部将针对小产权房采取“三个一批”的整治办法:坚决拆除一批;坚决查处一批;对地方政府责任人问责一批,对地方政府支持、默许甚至纵容小产权房的责任人要追究责任。

  两年前,张琳以低于同地段商品房一半的价格购买了郑州北部金水区柳林镇柳林村附近一处名为风雅颂的小产权房。当时开发商承诺3年内办理房产证,这在一定程度上打消了对于没有房产证的顾虑。但是3年过去了,房产证还是遥遥无期。张琳虽然在郑州买了房,但还是外地户口,原因是小产权房无法办理户籍迁移。

  而让她发愁的是,快到学龄的孙女入学也成了购买便宜小产权房后带来的大问题。

  小产权房,是占用集体土地搞建设,并向集体经济组织之外成员销售的住房,通常是指由乡镇政府而不是由国家颁发产权证的房产。国家明确规定农村集体土地不能出让,所以小产权实质上没有产权。因既不符合城乡规划,也没有考虑用途管制,小产权房被很多业界人士称为房地产发展过程中的“畸形产物”。

  然而,即便如此,小产权房在郑州销售依然火热。

  王喜梅告诉记者,虽然国家明确表态小产权房违法,但是卖的还不错。而且价格在最近一段时间还稍微上涨了一些。王喜梅说,以一套90平方米的房子为例,总价大概上涨了1万元左右。

  王喜梅注意到,近两月出售小产权房的房源越来越少。她分析认为这是小产权房价格上涨的原因。“可能大家都觉得小产权房实惠吧。”

  王喜梅向记者推荐了她公司手里仅有的两套小产权房中的一套:风雅颂社区一套90平方米房子,总价52万元,每平方米价格5000多元。王喜梅说,同地段同条件的商品房,每平方米至少要8500元。

  虽然无法向购房者提供产权服务,但是王喜梅承诺可以修改购房协议。通过风雅颂社区物业,重新拟一张与开发商的合同。不过,这需要买房者拿出三五千元的费用给小产权房的物业。

  公开资料显示,2006年风雅颂建成时,当时有购房者以每平方米800元的价格买到手,如今,风雅颂的房价每平方米已经上涨到5000多元,8年间涨幅愈6倍。

  风雅颂社区连同周边同一开发商开发的国际城,居住者将近2000户居民,而柳林村不过1400多口人。风雅颂成为郑州最大、也是河南省最知名的小产权房。

  河南地产界一位专家告诉记者,郑州北部柳林、郑东新区以及西环等地,小产权房较为密集。而据粗略统计,郑州市的小产权房面积为200多万平方米。仅柳林村所建小产权房面积就高达40余万平方米,占地540亩。

  据悉,风雅颂实际控制人为汤书彦、汤书奇兄弟。汤书彦是风雅颂法人代表,汤书奇是柳林村原支书。而曹天则是对外职业经理人。

  风雅颂只是汤氏兄弟开发的多个楼盘中的一个:柳林温泉小区、柳林温泉公寓、风雅颂天骄学府、风铃居、郑州你好国际城、花半里、花时代等楼盘。汤氏兄弟每开发一个地产项目就换一个公司操盘:比如河南千万间置业、河南风雅颂置业、郑州你好置业、河南筑邦置业等。

  据了解,许多开发小产权房的公司在售完房后也往往会消失不见。成立于2005年底的风雅颂,2010年被吊销营业执照。在开发柳林小产权房的多家公司中,风雅颂置业是记者唯一能够从工商部门查询到注册信息。

  违规热销

  在国家严厉的政策下,郑州的小产权房并未停止销售。

  2009年,郑州市新柳路与花园路交汇处东的一米阳光小区,被曝没有任何行政审批手续,是一桩典型的违法建筑。但是这仍挡不住这个楼盘继续售卖。

  2014年1月14日,记者在柳林村委会见到一份落款为柳林村村委会关于一米阳光楼盘的催款通知。要求购房户将购房款打到一个名为杨书永个人账户上。携带购房合同原件及最后一次交款收据,凭银行出具的交款凭证到柳林村新村委会六楼换收据。

  记者致电杨书永,得知记者身份后杨书永匆匆把电话挂掉。记者多次联系柳林村村委会,也未联系到柳林村村委会有关负责人。

  2008年,在郑州市花园路贾鲁河南岸,弓庄村一块土地上,由欧亚置业建起了一个名为波尔多小镇的楼盘。因为没有任何手续,引起许多买房人的不满,在许多购房者上访后,该项目被迫停工。郑州市房管局当时通过当地媒体表示要将这批建起来的房屋扒掉,但是后来不了了之,如今这个“波尔多小镇”已经成为一处入住率颇高的小产权房社区,为郑州市小产权房数量的增加做出了贡献。

  郑州市金水区国基路办事处国土局综合办公室一位工作人员告诉记者,她所在单位执法大队最近几年没有查处过小产权房,原因是没有发现有小产权房在建设。但事实上,郑州小产权房的整治工作2007年至今一直没有停止,但仍屡禁不止。

  因为,开发小产权房本质上是各种利益的妥协。虽然没有土地出让金和各种税费,但是在跟各种利益关系沟通时也会产生不菲的成本。风雅颂置业总经理曹天毫不讳言自己建的是小产权房,但他凭借政策的缝隙和社会资源进行了成功、合法的商业运作。

  赢得村民的同意,是建设小产权房的第一步。如汤书彦以为村民提供免费旅游的方式拉拢人心,之后向村民提出一种双赢的利益分配方式:开发63亩土地,二组村民可得25亩土地开发房屋的权利,200套住宅,每套150平方米。

  以这种利益均沾的方式,三组又有130亩土地被开发成了小产权房。柳林村的土地就是这样被几十亩上百亩改成了小产权房,或者作为它用。

  当汤书彦以便宜的价格将耕地买到手后,汤书奇以安置村民为由,向上级土地部门申请将集体耕地变更为宅基地,然后风雅颂置业开始投资建设。

  有着极大价格优势的小产权房被推向市场,用以吸引郑州的一些收入较低、对价格较为敏感的购房者。一位不愿透露姓名的知情者透露,在汤书彦没有精力开发小产权房时,将囤积的土地倒手卖给了其他开发商,从中获取每亩数十万元的差价。

  “烫手山芋”

  与北京一样,郑州也是小产权房较密集的城市。郑州市长江路与京广南路交叉口,西环路与中原路交叉口北等地,均可见大量类似的小产权房。但是对于执法者来说,处理小产权房是一个烫手的山芋。

  而当下国土部门的态度是观望。河南省住房与建设厅房地产市场监管处官员表示,现在还没有听到什么动静,还在等待国家有关具体政策的出台。

  郑州市最新的动作是召开了一个清理小产权房试点工作会,要求摸清辖区内小产权房占地位置、面积。但类似的会议早就召开过不止一次。2012年10月,河南省国土资源厅、省住房和城乡建设厅就曾联合下发过开展小产权房问题清理摸底工作的通知。

  一位官员告诉记者,小产权房的出现是因为前些年土地比较富裕,而现在已经没有小产权房建设的机会了。因为“现在城市发展都没有地用,对小产权房的打击力度也比以前大”。

  2013年之前,地方政府、购房者和开发商期望看到的是,将之前建成的小产权房补交一部分类似土地出让金的费用。但是这条路随着国土部的强硬表态似乎被“堵死”,不仅作为将来大规模清理小产权房的准备,还明确表示小产权属于违法,这让之前对小产权房“转正”保持乐观态度的人士感觉无望。

  实际上,作为农业大省的河南,政府对于小产权房的监管和治理一直没有停止过。2012年10月,河南省国土资源厅、省住房和城乡建设厅联合下发开展小产权房问题清理摸底工作的通知,要求全面清理摸底全省范围内违法占用农村集体土地进行建设、销售或拟销售住房的基本情况,依法制止查处小产权房在建在售、拟建拟售等违法行为。

  但截至目前,河南暂未出台有关小产权房的处理意见和具体措施。据中广网报道,河南全省小产权房清查行动即将展开。目前,河南省国土资源厅正在向河南省政府撰写相关报告,预计很快就会召开相关会议来部署清查行动。

  但如今,村民、开发商和购房者三者之间的利益已经固化,相比于上述清理措施,小产权房背后复杂的利益格局,才是未来试点清理的真正难题。

  郑州市国土监察支队一位执法人员向记者表示:占用耕地搞建设,需要按违法用地去查处。如果在集体用地,比如城中村的宅基地上盖房,并出售给村民以外的人,查处就牵扯规划、房管、农业、财政等多部门。

  “我们最头疼的是,我们想移交现在没人愿意接,都知道弄不成,它不是块豆腐,切一下拉倒了。它是个房子,牵涉到老百姓的切身利益。”郑州市国土部门一位不愿透露姓名的官员向记者抱怨,“现在中央如果有个明确意见,会好很多”。

  2013年11月底,国土资源部领导亲自挂帅,与住建部联合部署小产权房查处工作至今已经一个多月了,先后赴5省督办小产权房违法用地调查。

  尽管国土部门的行动和言论一样,对小产权房采取高压态势,但是让业内等待许久的关于小产权房清理实施办法,却迟迟未出台。

  河南省社会科学院城市研究所所长王建国认为,国土部门应当机立断,及早对现有的小产权房作出清理,否则还将迎来示范效应。而最好的处理办法是渐进式对小产权房进行转正,也不排除让购房者、开发者缴纳一部分适当费用的折中办法。

  河南大学风险管理研究所所长王作功则表示,不承认现实,只声称小产权房违法是一种极不负责任的态度。国土及相关部门还是应站在经济发展和社会大局出发促使小产权房转正。

  “这个事情要彻底解决,还是一个顶层设计的事儿。现在的土地法跟不上社会形势的发展,顶层设计如果不进行修改,底下的漏洞就会很大。”郑州市金水区国土局办公室主任王文超说,“我们在等待相关法律出台具体的措施。”

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