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北京二月楼市成交暴跌 房价或仍难出现下跌

2014年03月01日来源:新华网编辑:黄丽娟我有话说

       春节对楼市的影响不言而喻,历年的年初,各地楼市的成交量都维持在一个较低的水平上。然而,今年的成交量尤其令人失望,即使是和去年的同期相比,下降幅度也达到了5成左右。

    截止2月23日,北京新建商品房的成交量仅为1545套,较去年同期下降61.5%,全月的成交量尚不足平时一周的数量;而二手房的成交也同样惨淡,截止25日,共成交4224套,较去年同期下降45.3%。

    对于这一成交结果,业内普遍认为自住房的正式出台和近期房贷收紧、利率上升是主要的影响因素。有业内人士甚至计算表示,房贷收紧相当于房价上涨20%。但近期炒得沸沸扬扬的杭州楼市降价事件,专家则普遍认为对北京影响不大,两地情况不同是他们的一致看法。

 

    新房成交量骤降7成 全月售出不足旺季一周

    如果一月的成交量还能用“冷寂”来形容,那二月的情况或许就只能说是“惨淡了”。

    根据链家地产数据统计,截止2月23日,北京新建商品住房成交量仅为1545套,较上月环比下降74.7%,较2013年同期下降61.5%。

    如果这个数字的概念仍然不够明确,可以参考一下去年楼市旺季“金九银十”的销量:九月第四个星期,一周成交量曾一度达到4201套——也就是说,一周成交量大约是二月全月的三倍左右。即使是后来所说成交量持续下跌的11、12月,单周成交量也都在1500套以上。

    同时,二手房的成交量也出现明显下降,二月二手住宅成交4224套,较1月前25天环比下降46.3%;成交均价29310元/平方米,环比微降0.7%。除去春节期间(2月1日-2月6日)无网签外,节后的成交恢复状况也并不乐观。链家数据表示,节后的半个月中,成交量比前一年同期减少6成。

 

    自住房信贷紧 两因素加剧利率上升 相当于房价暴涨2成

    历年的春节都会对成交量都有所影响,而今年下降尤其明显的另一原因或许是需求的减少。“北京对需求的一直丝毫没有放松,”伟业我爱我家总裁胡景晖表示,“2013年底,出台“京七条”在加大自住房供应的同时,进一步收紧贷款;新年伊始,在加大土地供应的同时,继续表态要从严楼市调控不放松。与此同时,政府加强对资金流动性的控制,信贷适度偏紧,市场需求将受到抑制,促使市场趋向平衡。”

    其实自住房和房贷收紧,从去年起就开始对楼市的成交有所影响,多个业内人士表示,去年11、12月成交量的下行,即有这两个原因的影响。

    而从今年看,这两个因素的影响或许有所加大:自住房在去年只是一个概念,引起购房人的观望情绪,而今年则已正式推出7000余套,这些住房在地理位置和价格方面都有明显优势。以金隅汇星苑为例,该楼盘位于六号线青年路一带,属于五环内,该区域附近楼盘价格都已在4万-5万没平米之间,自住房几乎便宜了50%。

    同时,房贷紧的情况也在不断加剧,自去年10月开始,首套房的85折开始逐渐消失,部分上调至基准利率;而今年的收紧则更为严重,部分银行甚至在基准利率上继续上浮5%。“这相当于房价暴涨20%,”中原地产市场总监张大伟计算说,“比如贷款100万,利率在1.05倍时,每月比8.5折优惠时高出851元,30年总利息将高出30多万。”

    自住房减少了购房者对普通刚需性商品房的需求,而房贷紧则提高了购房者能够支付的门槛,两者因素融合,势必会对成交量有所影响。

 

    杭州楼盘降价对京影响小 京房价仍难出现下跌

    很长时间以来,中国人对房价的认识就是“只涨不跌”、“早买早划算”,因此,2月24日杭州两楼盘的降价信息,大大出乎了众人意料,一时间解读纷纭。这其中,“楼市崩盘”、“房产出现拐点”的呼声最高。

    但无论杭州楼市如何,业内普遍认为,这一情况对北京的楼市并不会产生很大影响。“杭州降价的主要原因是库存量过大,”链家地产市场研究部张旭认为,“在供应规模较大的背景下,个别房企出现以家换量的举动。”

    目前,杭州的商品房库存已经超过12万套,超过了去年杭州市区整年的成交量;而北京的库存不足6万套,不仅不属于库存虚高,甚至属于“还不够卖6个月”的紧张情况。在这种情况下,张旭表示,杭州的情况很难蔓延到一线城市。

    其实北京等一线城市的房地产情况和三四线城市的情况也一直都是被分开讨论的,业内对北京的房价一直看多,这一点从开发商在京城疯狂抢地的情况就可以看出。

    从国家统计局近期发布的1月份70个大中城市住宅销售价格月度报告显示,与去年12月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有6个,持平的城市有2个,上涨的城市有62个。纵观近几个月的统计报告,下降的城市均为三四线城市,而一线城市则仍然稳步上升。

    “2014年的北京房地产市场虽然开局遇冷,但是不论从住房存量数据,还是自住房项目的登记情况判断,居住需求依然十分旺盛。随着3,4月传统旺季的来临,新增供应回升,成交量有望重回活跃,价格出现明显下降的可能性较低。”张旭说。

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