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一线城市房价现松动 分析称应对楼市调整须有定力

2014年03月19日来源:经济参考报编辑:陈剑锋我有话说

  伴随着长三角地区降价销售风的蔓延,一线城市房价开始出现松动,今年全国性楼市调整恐将成为大概率事件,不可避免对宏观经济增长和金融稳定产生负面影响。对此,应客观理性应对,重要是保持定力。

  楼市调整是房地产市场发展的内在需要。经过十年多的持续上涨,我国房价已经积累了巨大的涨幅,明显偏离宏观经济基本面、居民收入和房租等多项经济指标,客观上存在调整的需要。2012年,全国城镇居民人均住房面积为32.9平方米,较1998年的18.7平方米有了显著改善。即使在一线城市北京,人均住房建筑面积已达到31.3平方米,也高于纽约和香港等国际大都市,未来增长空间明显收窄。特别是我国人多地少,土地与住房资源相对紧缺,经济理性住房消费观念符合国情、社情与民情,需要大力提倡。综合多种情况分析,未来我国楼市将进入一个相对平稳运行期,房价出现回调也是楼市快速扩张向平稳期过渡的必然结果,客观上也难以避免或逾越。

  楼市调整对我国宏观经济金融风险的冲击应在可控范围内。在应对房价下跌风险方面,我国正规金融体系已经做好准备。目前,我国商业银行对首套房执行三成首付,二套房执行六成以上首付,且按揭贷款人的收入情况良好,这与国际金融危机爆发前的美国次贷有着本质上差异。这一情况表明,房价即使可能下跌30%也不会明显影响到商业银行个人住房贷款质量。还有,房价下降对地方政府性债务到期偿还的冲击也在可控范围。据国家审计署地方政府债务审计报告,至2012年底全国11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务占全部负有偿还责任债务余额的37.23%。即使出现个别地方政府债务偿还风险,也可通过贷款重组和延长债务期限阻止风险集中爆发。此外,房地产业对宏观经济稳定增长的作用已经下降,全国房地产开发投资占G D P的比重由1998年的4.28%上升至2012年的13.82%,在不考虑其他因素作用下,为形成1个单位的G D P需要投入更多的房地产开发投资。因而由房价下跌引发的房地产开发投资增速回落,对宏观经济稳定增长的负面作用也将十分有限。

  楼市调整有助于宏观经济金融风险缓慢释放。当前我国社会资金过度集中于楼市,使得部分实体经济部门严重“失血”,社会消费扩张乏力,金融风险快速积聚,已经明显威胁到宏观经济金融稳定。住房价格过高,不仅不利于社会资本形成,减少民间实业投资和居民消费,而且还会助长社会投机气氛,降低民间创业与创新激情,造成实体经济虚拟化。而通过楼市调整,可以缓慢释放风险,增强风险信号对经济行为的引导作用,促使社会资金回流实体经济部门,避免未来房价高位崩盘后可能出现的巨大破坏性影响。

  因此,面对可能到来的楼市调整,各级政府需要保持定力,不要因为出现个别楼盘降价就担心出现楼市全面崩盘,紧急出手“救市”。事实上,如果违背市场规律强行“救市”,那么在巨大的市场力量面前也难以取得预想效果。最好的办法可能是顺势而为,理性应对,尽量减少楼市调整可能带来的各方面冲击。(项峥)
 

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