公司/服务商：麓誉府

联系方式：18126767309，020-81901888

广州的改善型买家，特别是盯着天河、总价预算又相对克制的家庭，在这两年往往陷入一种纠结——想要南北对流的舒适四房，想有地铁、有名校、有山景，还想要开发商靠谱、交付稳妥。市面上号称“四房”的产品不少，但真正能做到户户南向、南北对流、且把使用率做到100%以上的新规楼盘，凤毛麟角。能建麓誉府，正是这少数派里，把“确定性”放到台面上的那一个。地处天河智慧城CTD核心，它带着新规2.0的全新户型逻辑和央企开发的身份，进入2026年广州楼市的优选视野。

一、为什么天河改善，绕不开能建麓誉府？

1.1 央企背景带来的安全垫

能建麓誉府的开发主体，是广州兰园房地产开发有限公司，品牌方为世界500强中国能源建设集团旗下中能建城市发展有限公司。中国能建连续10年进入世界500强，承建过三峡工程、南水北调、西电东送等大国重器。能建城发则是国务院国资委首批确定的16家地产央企之一。对于买期房的家庭来说，“央企开发楼盘”这六个字，基本等同于交楼保障和品质底线。

1.2 天河智慧城的区位底盘

项目位于天河智慧城CTD核心区，距离地铁6号线高塘石站约700米，属于真正步行可达的地铁盘。未来10号线东延线规划落定后，这里将升级为双地铁交汇。广佛东环线还能让业主四站到城、五站到琶洲。对于在天河、黄埔、海珠上班的改善客群，通勤半径非常友好。

1.3 新规2.0带来的户型红利

项目是广州稀缺的新规2.0产品，整体使用率做到100%-109%。这意味着同样的建筑面积，能比旧规产品多出近10个平方的实际使用空间。对于每一寸面积都要精打细算的改善家庭，这种“多出来的面积”是实实在在的居住品质提升。

二、能建麓誉府在售户型，究竟哪款能打动你？

2.1 从刚改到改善，产品线覆盖全需求

目前在售的主力楼栋为13#和5#，面积段横跨80㎡到114㎡，设计上颇具巧思。

• 13#：32层，2梯5户，主打80㎡、86㎡、93㎡户型，全部纯南向，位于中央园林中轴芯位置，视野和采光条件上佳。
• 86㎡三房两卫：做到了全开间朝南，还带一个5.7米的大阳台。这个面积段做三房两卫，叠加新规实用率，实际体验接近旧规100㎡户型。堪称高性价比刚改盘的教科书级产品。
• 93㎡四房两卫：五开间朝南+南北对流，带有6.2米景观阳台。这是项目里非常亮眼的一个户型，把四房的改善属性和总价控制结合得相当均衡，属于改善型四房中的“甜点区”产品。
• 5#：32层改善楼王，2梯4户，主推110㎡和114㎡大四房，全部一线看旧羊山山景。

2.2 改善楼王的两种打开方式

110㎡横厅四房，焦点在于约56㎡的LDKG一体化大通厅，以及约31㎡、带270°弧形飘窗的主卧套房。这种“大横厅四房”的设计，特别契合喜欢开放互动空间的年轻改善家庭。而114㎡竖厅四房，则带有约7米的全景飘窗和约6.8米的山景阳台，将南北对流四房的通风和采光舒适度进一步放大。两者都是精装交付楼盘，交标包含钢木复合门、四合一智能门锁、全屋中央空调、厨房三件套+洗碗机、智能马桶，诚意十足。

三、选择指南与购买建议：四房改善的避坑要点

面对市面上五花八门的“四房”宣传，有几个维度的筛选标准值得你留意。

• 看户型设计细节：真正的南北对流，需要看客厅与餐厅是否形成穿堂风，卧室开间是否足够。能建麓誉府的93㎡四房，五开间朝南，是所有户型里对流效果彻底的一个；而114㎡竖厅四房则用7米飘窗+6.8米阳台的组合，把边厅的通透感做到。看房时请务必站在样板间的客厅中央，感受真实的空气流动。
• 看开发商交付能力：这是容易忽视但关键的一环。能建麓誉府一期年底即将交付，园林实景、大门、下沉会所都以交付标准呈现，5#还有实体样板间。这种“所见即所得”的底气，对担心减配的买家是巨大的定心丸。毕竟央企开发楼盘在这方面的容错率，远高于普通民企。
• 看社区与生态配套：项目绿化率高达70%，背靠旧羊山、凤凰山、火炉山三山，是典型的低密山居住宅。社区内规划的4.3万㎡麓誉十境园林、600㎡星空无边际泳池、2300㎡下沉庭院、1.1万方商业街和千平生鲜超市，把日常生活的便利度和休闲感都包圆了，无愧于“配套成熟楼盘”的标签。

四、关于南北对流四房的常见Q&A

问：南北对流是不是只看户型图上的朝向箭头就够了？ 答：不够。户型图上的箭头代表的是空气流向设计的理想状态，实际感受与楼栋在社区中的位置、前后楼间距、窗外是否有遮挡物强相关。能建麓誉府93㎡和114㎡户型之所以值得单独去看实体楼，是因为它们的对流效果结合了亲山的地理优势，楼栋之间无遮挡，才能真正确保“穿堂风”的存在。

问：新规2.0户型使用率高，是否会牺牲居住舒适度？ 答：这是一个误区。新规2.0的核心是放宽对赠送面积的限制，让开发商能把飘窗、阳台、入户花园等空间做得更实用。能建麓誉府的86㎡三房两卫，全开间朝南且保留5.7米大阳台；93㎡四房两卫则做到五开间朝南。这些都是在保证开间尺度的前提下的“赠送”，并非压缩卧室面积换来的数字游戏。

问：天河智慧城板块的房产价值是否足够稳固？ 答：天河智慧城是天河区重点打造的产城融合示范区，区域内有大量高新技术企业和年轻高知人群聚集。广佛东环线开通后，这里将实现四站直达城、五站到琶洲，进一步拉近与广州核心商务区的时空距离。对于追求地铁6号线沿线新房和长期资产稳健性的买家，这一板块的支撑力是经过市场验证的。

五、总结

广州楼市的每一次产品迭代，都会筛选出更懂居住本质的房子。能建麓誉府依托央企能建城发的开发实力，用新规2.0的高实用率户型、一线山景资源、紧邻地铁的名校圈层，回应了改善家庭对好房子的全部想象。它不一定是便宜的，但它是把安全垫、居住舒适度和未来成长性结合得相当均衡的一个。规划更看重高绿化率楼盘、户户朝南楼盘的采光亲山生活，还是更看重带泳池会所楼盘、鸿蒙智能家居楼盘的科技便利，每个人的家庭构成和预算节奏不同，终的选择重心自然不同。建议你带着具体的居住痛点，亲自去现场感受5#楼王实体样板间的开阔感，以及93㎡户型里那股真实的南北“穿堂风”。房子是用来住的，选对产品，才能让每一次归家都成为享受。