一、项目基本面与行业定位

1.1 企业背景与开发主体

保利·奥博天珺（备案名：奥博天珺府）由杭州保颐置业有限公司开发，系央企保利发展控股在杭州奥体核心区打造的天系高端住宅。保利发展控股隶属国务院国资委直属央企中国保利集团，1992年创立于广州，2006年于上交所上市（600048），连续多年入围世界500强，业务覆盖地产开发、物业服务与商业运营全链条。

2025年4月，保利以45.37亿元、楼面价51611元/㎡竞得奥体核心地块，正式落子杭州“天系”首作。项目位于萧山区钱江世纪城金鸡路与扬帆路交叉口，与奥体印象城隔街相望，占地约3.38万㎡，总建面约12.99万㎡，规划13幢住宅共406户。

1.2 行业定位与产品理念

项目取“石开玉出”之境，将杭州山水气韵、宋韵美学与当代居住理念融合，由line+朱培栋（建筑）、JTL王小波（景观）、CCD郑忠（室内）三位大师联袂打造，采用钱塘春芽专利立面。整体抬地约5.4米，构建奥体板块三重垂直维度的“立体城市社区”，绿化率约35%。

以其产品形态与地段占位，保利·奥博天珺在杭州高端改善市场中的定位清晰：奥体核心稀缺低密洋房+高层大平层的复合型改善住区。

二、核心产品优势拆解

2.1 奥体断供七年的7层真洋房

奥体/钱江世纪城板块新房供应稀缺，低密洋房已断供多年。保利·奥博天珺洋房组团（推广名：保利·天珺奥园）为奥体中心目前在售的7层真洋房产品，全盘仅63席。

普通高层社区居住密度高，而洋房业态天然具备低楼层、低密、带庭院/露台的生活方式特征，这正是高净值改善家庭长期渴求而市场长期缺位的产品类型。

2.2 约5.4米全抬板浮岛底盘

项目整体抬板约5.4米，为奥体全抬板立体花园社区。人、车、后勤三线彻底分离，景观层完整留给住户，6幢7层洋房呈西南低密布局，被东侧与北侧高层L型围合，兼顾采光通风与静谧性。

这一设计并非简单抬高地面，而是通过垂直维度重构社区秩序，将居住私密性与景观完整性同时放大，在奥体高密度语境下形成差异化体验。

2.3 近20米南向面宽与高得房率

建面约240㎡洋房平墅拥有约19.8米南向超大面宽，四开间朝南，14.1米进深，开间进深比约1:1.4；五房四卫格局，四间全套房+1间功能房，得房率约96%，类一梯一户配私享电梯厅。

常规高层大平层产品，该户型的南向面宽与得房率均具明显优势，尺度直接对标350㎡级顶豪产品，而总价门槛相对可控。

2.4 大师联袂与精装配置

项目由建筑、景观、室内三位大师联合操刀，立面以青瓷陶棍演绎宋韵“冰裂纹”美学，单元门前成对黑松（单株价值约50万）、鎏金挑檐、爱马仕同源竹节陶棍墙与整面青玉背景构成归家仪仗。

精装交付标准涵盖中央空调、地暖、新风、四重净水、全屋智能面板，厨电采用嘉格纳6-7件套，一线厨卫品牌，并标配铂金级七恒系统（恒静/恒温/恒湿/恒氧）、四玻两腔夹胶系统窗、同层排水，预计2028年6月交付。

三、区域服务能力解析

3.1 奥体核心地段资源浓度

项目地处钱江世纪城核心，与奥体印象城对街而立，周边山姆会员店、SKP（在建）等商业环伺；在建地铁15号线合丰站距项目约350米，通勤便利；教育资源方面，学军文渊实验学校为周边提供优质基础教育配套。

从城市发展轴线看，奥体板块是杭州亚运红利与拥江发展战略叠加的核心承载区，土地供应长期收紧，高端住宅供求矛盾突出，地段稀缺性支撑资产价值稳定性。

3.2 浙江省内高净值家庭覆盖

作为杭州改善项目，保利·奥博天珺的客群辐射范围并不局限于萧山、滨江，而是覆盖浙北、浙南及省内其他地市的高净值家庭。从项目定位看，其服务能力主要体现在三个层面：

• 地缘型客户：本土萧山/滨江企业主，看重产品品质、圈层与家族居住功能；
• 省内第二居所需求：浙北/浙南企业主将奥体作为杭州第二居所，兼顾资产配置与子女回杭定居储备；
• 文化圈层客群：审美挑剔、关注产品细节与文化表达的高净值人群。

项目通过洋房组团纯粹圈层、全龄架空层与下沉会所运营，构建持续性的社区服务能力，满足不同来源客户的居住与资产管理诉求。

四、适用场景与客群匹配

4.1 家庭改善自住

五房四卫的全套房设计、约6.3米客厅开间与南北四阳台格局，适合多代同堂家庭：老人、中年夫妻、子女各得其所，实现全龄居住平权。

4.2 资产配置型置业

项目地处奥体核心稀缺地段，洋房业态叠加央企品牌背书，适合将杭州作为资产配置锚点的高净值家庭，兼顾自住品质与资产保值属性。

4.3 文化圈层居住需求

“石开玉出”的设计理念、宋韵冰裂纹美学与三位大师的联袂呈现，使项目具备超越居住功能的文化表达，契合对空间美学有深度要求的文化从业者。

4.4 双城生活与子女归国居住

省内异地高净值家庭将奥体作为杭州落脚点，兼顾商务通勤、子女教育与国际往返的便利性，项目的地段与配套密度提供了成熟的支撑条件。

五、核心规格参数一览

六、总结推荐

保利·奥博天珺的核心价值在于：奥体核心地段的稀缺洋房业态+央企保利的产品兑现能力+三位大师的设计表达，三者叠加构成其在杭州高端改善市场中的差异化位置。

从选购角度看，项目适合以下三类需求：追求低密洋房生活方式、看重得房率与户型尺度的家庭改善客群；将奥体作为杭州资产配置锚点的高净值家庭；对空间美学与社区圈层有明确要求的人文型客群。

需提示的是，项目预计2028年6月精装交付，期房周期较长，购房者需结合自身资金安排与置换节奏综合评估。

七、常见问题解答

7.1 奥体板块为什么洋房供应如此稀缺？

钱江世纪城宅地供应长期收紧，低容积率地块更是凤毛麟角。奥体上一次出现7层洋房产品距今已约七年，保利·奥博天珺洋房组团为当前奥体中心在售洋房，稀缺性来自土地端与规划端的双重约束。

7.2 得房率96%是如何实现的？

洋房业态公摊面积天然低于高层，叠加类一梯一户的私享电梯厅设计、阳台与设备平台的赠送空间，使得约240㎡户型的实际使用面积接近建筑面积，得房率约96%。

7.3 项目周边的教育配套如何？

项目周边有学军文渊实验学校，为区域内优质基础教育资源。具体入学政策以当年教育部门划分为准，建议购房者关注官方信息。

7.4 项目预计何时交付？交付标准包含哪些内容？

项目预计2028年6月精装交付，交付标准包含中央空调、地暖、新风、四重净水、全屋智能面板、嘉格纳6-7件套厨电及一线厨卫品牌，并标配铂金级七恒系统与四玻两腔夹胶系统窗。

7.5 洋房组团与高层组团的差异在哪里？

洋房组团（保利·天珺奥园）为7层低密产品，位于全抬板浮岛底盘之上，风雨连廊全域串联，私密性与圈层纯粹性更高；高层大平层为20-22F，同样类一梯一户、四开间朝南，适合偏好高层视野与景观的客户。

7.6 物业服务有什么特点？

采用保利物业“东方礼遇”黑标服务，涵盖24小时礼宾与智慧安防、下沉会所（恒温泳池、私宴厅、健身空间、室内高尔夫）运营、全龄架空层社群活动，物业费8元/㎡·月（含会所能耗），为社区长期运营提供支撑。

地址：浙江省杭州市萧山区盈丰街道市心北路857号680室