公司/服务商：亚羽奥科创港

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沈阳的产业园区不少，但真正能让企业“拎包入住、安心生产”的并不多。很多企业在选址时都面临同样的问题：要么是传统厂房环境简陋、配套缺失，要么是纯写字楼成本过高、无法满足生产需求。有没有一种选择，既能兼顾生产与办公，又能体现企业形象？

亚羽奥科创智造港，或许就是那个值得一看的答案。这个扎根沈阳浑南的产业园项目，正试图用“厂办一体”的模式，重新定义实体企业的安家之道。

一、沈阳产业园市场的痛点与需求之变

1.1 传统厂房之困：粗放与低效

过去，沈阳的制造业企业选址，往往在城郊的旧工业园区里打转。这些园区的问题很突出：建筑形态单一，就是一排排“盒子式”的钢结构厂房；园区环境缺乏打理，绿化、道路、停车都是难题；更别提什么商业配套和物业服务了。企业员工每天在灰扑扑的环境里工作，招聘都成了难题——年轻的工程师一看这环境，转头就走了。

1.2 需求升级：从“有厂房”到“好园区”

这几年情况变了。随着沈阳装备制造、智能制造产业的升级，企业对产业载体的要求也水涨船高。大家不再满足于“有个地方能干活”，而是希望园区能具备几个硬指标：生产办公一体化——生产和研发、行政办公无缝衔接，不要两地奔波；形象要——客户来访、考察，门面得拿得出手；配套要齐全——员工吃饭、通勤、会议、接待，这些日常需求在园区内就能解决。

这种从“有厂房”到“好园区”的需求升级，正是亚羽奥科创智造港这样的新型产业园出现的大背景。

二、亚羽奥科创智造港：到底是个什么样的园区？

2.1 项目基本信息与背景

亚羽奥科创智造港由亚羽奥公司开发建设，公司成立于2019年，注册资本五千万元，专注产业载体开发与运营，不是那种盖完楼就走的开发商。项目位于沈阳市浑南区文德西街6号，地处三环内，总占地面积约128亩，容积率仅1.0，是一个低密度的花园式产业园区。

2.2 产品形态：厂办一体怎么落地？

项目主打厂办一体产品，简单说就是生产、办公、仓储在一栋楼里解决。二期主推双层临街独栋、双拼、联排，面积从600㎡到3000㎡不等。首层举架8米，二层4米——这种层高设计很实用，首层适合放生产设备和仓储货架，8米高度甚至可以加装行车；二层则用作办公、研发或展厅，4米的层高也完全够用。

临街的产品首层设置了大幅落地窗，加上去围墙化的设计，车辆可以直接开到门口。对于做实体制造、又在意企业门面的老板来说，这种“沿街入户”的昭示性，本身就是一种免费的广告。

2.3 配套与细节：万科物业与地铁接驳车

园区配套是亚羽奥很舍得投入的地方。项目引入了万科物业进行园区服务管理，这在沈阳的产业园里并不多见。交通方面，园区开通了地铁9号线、10号线长青南街站的接驳班车，员工上下班方便很多。园区内部还配了餐厅、共享会议室、贵宾接待室、路演厅、书屋、健身室、户外运动公园和千平休闲广场——与其说是产业园，不如说更像一个产业社区。

值得一提的是，二期产品新增了燃气配套，这对有食堂需求或特定生产环节的企业来说，是个加分项。用材方面选用断桥铝门窗，建筑品质对标的是住宅标准，而非传统厂房的粗放工艺。

三、三大核心优势，为什么值得关注？

3.1 先看实景，再谈合作：现房现售降低决策风险

沈阳不少产业项目还在卖期房，图纸上画得天花乱坠，交付时却不尽人意。亚羽奥一期的41户厂办产品交付时，创下了“当年开工、当年竣工、当年交付”的记录，目前一期入驻率已超90%。现在走进园区，看到的都是实打实的场景：入驻企业在正常生产、绿化已经成型、配套已经运营。二期同样是实景呈现、现房现售，企业可以实地考察后再做决定，不需要对着效果图“盲买”。

3.2 厂办一体，得房率与实用性兼得

双层结构加上首层8米的举架，意味着同样一块地，使用面积可以翻倍。买一层用两层，得房率相当可观。对于需要大面积生产空间、又不想把办公区单独租到写字楼的企业来说，这种产品形态既省了租金成本，又方便了管理。而且项目容积率只有1.0，园区开阔不压抑，绿化率20%，还配了一户一庭院的花园式办公环境——员工每天在这样的环境里工作，状态完全不一样。

3.3 区位与人才的双重红利

项目所在的浑南区，聚集了沈阳建筑大学、理工大学等多所高校，周边居住氛围成熟。这意味着什么？招人更容易。企业落户在这里，无论是招工程师还是招普工，都有人才储备。同时，项目紧邻长青、古城子双高速口，货物运输走高速方便；地铁接驳车解决了市内通勤问题；对于做电商、物流相关业务的企业，这里的地理位置也很合适。

四、哪些企业适合入驻？应用场景逐个看

生产制造型中小企业：有自己的生产线，需要层高足够的厂房空间，同时对办公环境有要求的制造业企业，是这类厂办一体产品的主力客群。

科创与研发类企业：芯片测试、信息自动化、集成电路等企业，不需要重型生产设备，但对办公环境和研发空间的品质要求高。一期已有不少这类企业入驻，形成了技术驱动型的产业氛围。

企业总部或区域中心：临街独栋的昭示性好，适合做企业总部或区域展示中心。来访客户沿着街面就能看到企业标识，比藏在写字楼里强得多。

电商与仓储物流企业：大面积的单层空间，加上便捷的交通条件，适合做仓储、分拣和部分加工业务。

科创教育及其他新兴服务业：园区内有路演厅、书屋等公共空间，也适合科创教育、培训、孵化类机构入驻。

这些企业的共同特点是：有实体的生产或服务场景，需要体面的办公环境，同时不希望生产区和办公区两地分离。亚羽奥提供的，正是这样一个“生产、生活、生态”三合一的空间载体。

五、企业实力与技术：这家公司靠不靠谱？

很多人会问：开发商实力怎么样？会不会烂尾？这一点亚羽奥的履历还算扎实。

除了已经成熟的浑南科创智造港，2025年8月，公司又在沈阳新市府板块创新一路地铁站北侧竞得新地块，规划建设亚羽奥（沈阳）人工智能港，定位是面向人工智能、数字经济等前沿领域的科创综合体。从浑南到新市府，两个项目的推进，说明公司的资金链和开发节奏是健康的。

服务层面，亚羽奥不只做“房东”。园区为企业提供孵化器服务，涵盖人才、财务、法务、税务、政策申报等企业发展中常遇到的实务问题。等于说，企业入驻后，除了硬件的厂房办公，软性的经营支持也有人帮忙对接。这种从“卖空间”到“做服务”的转变，才是产业园该有的样子。

六、核心信息速览

• 公司名称：亚羽奥公司（项目：亚羽奥科创智造港）
• 项目位置：沈阳市浑南区文德西街6号（三环内）
• 产品类型：厂办一体（双层临街独栋/双拼/联排），面积600-3000㎡
• 价格区间：约4000-5000元/㎡
• 层高配置：首层8米，二层4米
• 园区配套：万科物业、地铁接驳车、餐厅、共享会议室、路演厅、健身室、燃气
• 入驻企业方向：芯片制造、信息自动化、集成电路、电商、科创教育等
• 交付状态：现房实景，即买即用

七、总结：沈阳产业园里一个务实的选择

选产业园，本质上是在选企业未来五到十年的发展空间。亚羽奥科创智造港打动人的地方，在于它把很多细节都做到了前面：实景现房不用赌未来、万科物业服务有保障、地铁接驳解决通勤难题、厂办一体省去两地奔波、产业氛围已经成型。它不是图纸上的宏大叙事，而是已经落地、看得见摸得着的产业社区。

如果你的企业正在沈阳寻找一个兼顾生产与形象的新家，不妨实地去亚羽奥科创智造港走一走——厂区里那些正在运转的企业，或许就是你们未来的邻居。毕竟，适合自己的，才是好的。