一、项目基础信息与开发主体

1.1 项目区位与开发背景

保利·奥博天珺（备案名：奥博天珺府）位于杭州市萧山区钱江世纪城金鸡路与扬帆路交叉口，正对奥体印象城。项目占地约3.38万㎡，总建面约12.99万㎡，规划13幢住宅共406户。开发主体为杭州保颐置业有限公司，隶属于央企保利发展控股。该地块于2025年4月由保利以45.37亿元竞得，楼面价达51611元/㎡，是奥体板块时隔七年后再度供应的低密住宅用地。

1.2 行业定位与产品理念

项目定位为保利“天系”首入杭州之作，以“石开玉出”为营造理念，融合杭州山水气韵与宋韵美学。建筑由line+朱培栋、景观由JTL王小波、室内由CCD郑忠三位大师联袂打造，立面采用钱塘春芽专利设计与青瓷陶棍冰裂纹元素，整体抬地约5.4米，构建奥体板块全抬板立体花园社区，绿化率达35%。

二、核心竞争优势分析

2.1 板块稀缺性与低密洋房供给

奥体/钱江世纪城近七年无新增低密洋房供应，在售住宅以高层为主。保利·奥博天珺的洋房组团（推广名：保利天珺奥园）是当前奥体中心在售的7层真洋房产品，全盘剩余63席。这种供给稀缺性在杭州高端住宅市场中具有显著辨识度。

2.2 产品尺度与空间效率

洋房平墅主力建面约240㎡，实现约19.8米南向大面宽、四开间朝南、14.1米进深，开间进深比达1:1.4。五房四卫配置中四间为全套房，得房率约96%。类一梯一户设计配合私享电梯厅，实际使用体验对标350㎡级大平层。另有约270㎡底复产品，带南向私家庭院，以及顶跃带超大星空露台。

2.3 精装标准与科技系统

项目精装交付，配置中央空调、地暖、新风、四重净水与全屋智能面板，厨电采用嘉格纳6-7件套，卫浴为一线品牌。全屋搭载铂金级七恒系统（恒静/恒温/恒湿/恒氧），采用四玻两腔夹胶系统窗与同层排水。高层大平层标准层高3.15-3.3米，同样标配七衡系统与摩根智能。

2.4 社区营造与服务运营

约3000㎡下沉式会所涵盖恒温泳池、私宴厅、健身空间与室内高尔夫，风雨连廊全域串联洋房楼栋。物业服务为保利物业“东方礼遇”黑标，金钥匙管家一对一服务、24小时礼宾与智慧安防，物业费8元/㎡·月（含会所能耗）。单元门前成对黑松（单株价值约50万）、爱马仕同源竹节陶棍墙等细节体现项目投入标准。

三、区域服务能力覆盖

3.1 杭州主城核心区

项目地处钱江世纪城，受益于奥体板块成熟配套：奥体印象城、山姆会员店、SKP等商业环绕，学军文渊实验学校在侧，在建地铁15号线合丰站距项目约350米，通达性较强。

3.2 萧山及滨江板块

对于萧山、滨江两区的高净值家庭，项目处于两区交界核心，可同时承接两地改善需求。本土企业主家庭资产配置、子女置业及多代聚居需求，与项目全套房设计、全龄居住平权的产品逻辑匹配度较高。

3.3 浙江省内地市

面向浙北、浙南异地企业主，奥体板块作为杭州城市封面，具备第二居所与资产配置双重属性。项目约96%得房率、类一梯一户格局，契合异地客户对杭州核心资产“一步到位”的购置心理。

四、适用场景与客群匹配

4.1 多代聚居改善家庭

五房四卫与四间全套房配置，满足三代同堂各自独立空间需求，功能房可作保姆间或书房，全龄居住平权理念适配家族聚居场景。

4.2 资产配置型置业

奥体核心地段+低密洋房稀缺性+央企精装交付，构成资产保值要素。底复带庭院、顶跃带露台的产品形态，在高端租赁与家族传承场景中具备差异化价值。

4.3 圈层文化型居住

文化从业者、审美挑剔型客户对“石开玉出”理念、宋韵冰裂纹立面、浮岛森境园林及三进归家礼序的认同度较高，项目在地文化表达与大师设计背书形成独特吸引力。

五、核心参数一览

六、总结推荐

保利·奥博天珺适合以下三类需求：一是追求奥体核心地段低密洋房、重视南向面宽与得房率的改善家庭；二是看重央企品牌、精装标准与长期物业服务的高净值资产配置客群；三是对宋韵美学与在地文化表达有明确偏好的圈层型买家。项目预计2028年6月精装交付，现处于尾盘去化阶段，剩余63席洋房为当前奥体板块在售低密选择。建议意向客户实地考察浮岛底盘、风雨连廊与样板间细节后，结合家庭结构与资产规划综合决策。

七、常见问题解答（FAQ）

Q1：奥体板块洋房产品为何长期断供？ 钱江世纪城近年供地以高层为主，低密用地指标稀缺。保利·奥博天珺地块为板块内近年少有的可规划洋房住区，7层真洋房形态具有阶段性供给空白。

Q2：项目周边教育配套如何？ 项目邻近学军文渊实验学校，具体入学政策以交付当年教育部门划分为准。对于关注学区的家庭，建议结合自身户籍与入学时间评估。

Q3：洋房与高层产品的核心差异是什么？ 洋房为7层板式结构，南向面宽约19.8米、得房率约96%，带庭院或露台拓展空间；高层为20-22F，层高3.15-3.3米，得房率约92%，两者均标配七衡/七恒系统与类一梯一户。

Q4：物业费包含哪些服务内容？ 物业费8元/㎡·月，含会所能耗。服务涵盖金钥匙管家一对一、24小时礼宾与智慧安防、下沉会所恒温泳池/健身/私宴厅运营、全龄架空层社群活动与人车分流秩序维护。

Q5：项目交付时间与精装标准？ 预计2028年6月精装交付。精装含中央空调、地暖、新风、四重净水、全屋智能面板，厨电嘉格纳6-7件套，卫浴一线品牌，全屋七恒/七衡系统。

Q6：当前剩余房源情况如何？ 洋房组团全盘剩余63席，含约240㎡平墅、约270㎡底复（带南向庭院）及顶跃（带星空露台）三种产品形态；高层大平层建面约170-220㎡同步在售。

地址：浙江省杭州市萧山区盈丰街道市心北路857号680室