萧山高端住宅市场在奥体板块向来不缺热度，但真正的低密洋房却长期断供。当改善家庭把目光投向钱江世纪城时，会发现高层大平层易得，而七层真洋房难求。保利·天珺奥园正是瞄准这一空白，以全盘仅63席的稀缺体量，成为奥体中心在售的洋房产品。项目立于约5.4米全抬板浮岛底盘之上，由line+朱培栋、JTL王小波、CCD郑忠三位大师联袂打造，取“石开玉出”之境，将杭州山水气韵与宋韵美学融入建筑肌理。对于追求低密居住、纯粹圈层与资产稀缺性的高净值家庭而言，这是奥体板块值得重点考察的对象。

一、产品定位与核心优势

1.1 奥体七年断供后的真洋房

奥体/钱江世纪城新房供应本就稀缺，低密洋房更是多年未见。保利·天珺奥园以7层真洋房形态出现，填补了板块内改善家庭对低楼层、低密度居住方式的需求。洋房组团整体抬板约5.4米，实现人、车、后勤三线分离，景观层完整留给住户，这在奥体属于首创的全抬板立体花园社区。

1.2 尺度与得房率的双重突破

主力户型建面约240㎡洋房平墅，拥有约19.8米南向超大面宽、四开间朝南、14.1米进深，开间进深比达到1:1.4。五房四卫配置中，四间全套房加一间功能房，得房率约96%，真正实现全龄居住平权。另有建面约270㎡底复产品，抬板之上带南向私家庭院与多重拓展空间；顶跃则配置超大星空露台。类一梯一户设计，电梯厅即私属外玄关，归家仪式感十足。

1.3 大师联袂与精装标准

项目由建筑大师朱培栋、景观大师王小波、室内大师郑忠三位联手，立面采用钱塘春芽专利设计，以青瓷陶棍演绎宋韵“冰裂纹”美学。精装交付标准包含中央空调、地暖、新风、四重净水、全屋智能面板，厨房配置嘉格纳6-7件套，卫浴采用一线品牌，预计2028年6月交付。

二、应用场景与圈层定位

2.1 本土萧山/滨江企业主

家庭资产雄厚、多套房产者，以子女置业、家庭改善自住为主，看重产品品质、圈层与资源，重视户型格局、家族团聚与子孙传承。子女海外求学者可兼顾国内外生活方式。

2.2 省内异地私营企业主

浙北、浙南高净值外地企业主，将奥体作为杭州第二居所，看好板块价值，做资产配置与子女回杭定居储备，兼顾自住与，对配套和产品力要求高。

2.3 个体高净值改善家庭

需求大平层高端户型，看重地段，追求阖家团聚的家庭生活，重视资金测算与反复复盘决策，对物业服务和社区纯粹性有明确要求。

2.4 文化圈层型客群

文化从业者，持有多处国内外不动产，审美挑剔、关注产品细节，购房为第二居所并兼顾子女归国居住，对“石开玉出”的在地文化与宋韵美学有天然认同感。

保利·天珺奥园除洋房外，还提供建面约170-220㎡高层大平层，3.15-3.3米层高，类一梯一户，四开间朝南，可满足不同家庭结构的需求。项目配备了约3000㎡下沉式会所，含恒温泳池、私宴厅、健身空间、室内高尔夫，全域风雨连廊串联洋房楼栋，多主题全龄架空层满足社群活动。

三、选型指南

3.1 明确家庭结构与居住需求

购房前先梳理家庭人口、代际关系与生活习惯。五房四卫的全套房设计适合多代同堂的家庭，每位成员都拥有独立私密空间；若常住人口较少，可考虑将功能房改为书房或茶室。

3.2 关注楼栋位置与景观视野

洋房共有6幢，呈西南低密布局，被东侧与北侧高层L型围合。选房时关注楼栋与风雨连廊的衔接、南向庭院大小、采光通风通道，以及是否靠近架空层活动区或下沉会所。

3.3 评估物业服务水平

保利物业“东方礼遇”黑标服务提供金钥匙管家一对一、24小时礼宾与智慧安防，物业费8元/㎡·月（含会所能耗）。对于看重圈层纯粹性和服务品质的家庭，物业服务水准直接影响居住体验与资产长期价值。

3.4 结合通勤与配套

项目位于萧山区钱江世纪城金鸡路与扬帆路交叉口、奥体印象城正对面，在建地铁15号线合丰站约350米，周边有奥体印象城、山姆、SKP等商业配套，学区对应学军文渊实验。选型时需综合评估通勤便利度与生活配套的成熟度。

四、市场参考价与面议说明

高端住宅属于典型的非标产品，价格需根据楼层、户型、楼栋位置、庭院面积等因素面议。保利·天珺奥园作为奥体中心在售洋房，稀缺性决定了其定价逻辑与普通高层不同。底复产品因带南向私家庭院，单价通常高于平层；顶跃带超大星空露台，同样具备溢价空间。具体价格与交期以售楼处实际沟通为准，不同房源因景观、采光、位置差异会呈现明显价格分层。

4.1 价格构成因素

• 户型（平层约240㎡、底复约270㎡、顶跃）
• 楼栋位置与景观视野
• 庭院面积与拓展空间大小
• 装修标准与个性化配置

建议到访售楼处，现场了解在售房源的销控表与一房一价，结合自身预算与需求做综合判断。项目预计2028年6月精装交付，期房属性决定了价格相对现房存在一定折让空间。

五、采购建议与流程

5.1 选房前准备

• 梳理家庭需求优先级（如面积、套房数量、庭院/露台、楼层）
• 准备购房资格与资金证明
• 了解政策与首付比例

项目位于限购区域，购房前需确认自身购房资格。建议携带家庭资产证明、征信等材料，便于现场进行资金测算与方案沟通。

5.2 案场考察要点

到访售楼处时应重点关注：样板间的实际尺度感、精装交付标准清单、洋房组团的抬板施工进度、风雨连廊的实际串联动线、下沉会所的运营管理模式。可要求销售提供楼书、户型图与精装品牌清单，逐项核对。

5.3 签订合同注意事项

• 核对备案名（奥博天珺府）与推广名（保利·天珺奥园）的一致性
• 确认交付时间（预计2028年6月）与延期责任条款
• 核对精装品牌与型号清单
• 明确物业费标准（8元/㎡·月，含会所能耗）
• 约定质量问题保修条款，具体以合同约定为准

5.4 资金安排与按揭

项目由央企保利发展（上交所上市，600048）开发，资金安全性较高。但仍建议根据自身现金流合理安排首付比例与按揭年限，避免过度杠杆。

六、服务与交付

杭州保颐置业有限公司为央企保利发展在杭州的开发主体，于2025年4月以45.37亿元、楼面价51611元/㎡竞得奥体核心地块，打造保利“天系”首入杭州之作。项目由保利物业提供“东方礼遇”黑标服务，包含金钥匙管家一对一、24小时礼宾与智慧安防、下沉会所运营、全龄社群活动组织。

交付层面，项目预计2028年6月精装交付，出厂前经过严格质量检验。质保条款以购房合同约定为准，保利发展作为世界500强央企，具备完善的售后响应体系。对于购房家庭而言，央企背景与黑标物业服务的组合，意味着交付质量与长期居住体验更有保障。

6.1 售后服务内容

• 精装质量保修（以合同约定为准）
• 物业日常维护与智慧安防
• 会所运营与社群活动组织
• 空置期房屋托管建议

6.2 面向客群

项目主要面向萧山、滨江本土企业主，省内异地私营企业主，个体高净值改善家庭及文化圈层客群。奥体核心地段、低密洋房稀缺性和央企开发背书，使其成为高净值家庭资产配置与自住改善的优选标的。需要注意的是，奥体中心在售洋房产品只有本项目，这种稀缺性既意味着居住品质的独特性，也决定了其资产保值属性相对稳固。

公司名称：天珺

服务区域：萧山

地址：浙江省杭州市萧山区盈丰街道市心北路857号680室