近两年，沈阳的产业园区供应量明显增加，但真正能让企业“拎包入驻、生产办公两不误”的厂办一体产品，其实并不算多。很多企业主在选址时都会遇到类似的困惑：看了好几个园区，有的是纯厂房，办公环境简陋；有的是纯写字楼，又没法满足生产需求。想要找一个把厂房、办公、仓储甚至员工生活都整合在一起的地方，确实要花不少心思。

其实，厂办一体并不是一个新鲜概念，它指的是将生产制造空间与办公研发空间融合在同一建筑或园区内，让企业不必在工厂和写字楼之间来回奔波。这种模式尤其适合智能制造、集成电路、精密器械、电商仓储、科创研发等类型的企业。它的核心价值在于：降低沟通成本、提高管理效率、增强企业形象。对于很多成长型实体企业来说，厂办一体几乎是“刚需”。

而在沈阳，提到厂办一体的高品质园区，亚羽奥（浑南）科创智造港是一个绕不开的名字。它由亚羽奥开发运营，这家公司自2019年成立以来，一直聚焦产业载体开发，不做简单的地产买卖，而是真正站在实体企业的角度去打磨产品。

一、厂办一体的核心优势：为什么越来越多企业选择它？

传统模式下，企业生产在郊区厂房，办公在市区写字楼，管理层每天两头跑，物流、人员、沟通成本居高不下。厂办一体则把这些问题一次性解决。

1.1 生产与办公零距离

生产车间和办公区在同一栋楼或同一个园区内，技术员、销售、管理层随时可以碰面沟通，问题响应速度明显加快。对于芯片制造、信息自动化这类技术密集型行业，这种“面对面”的效率提升非常直观。

1.2 企业形象与昭示性更好

特别是临街的独栋、双拼产品，企业可以有自己的门头、大堂和展示面，客户来访印象就比传统厂房高出好几个档次。亚羽奥二期推出的双层临街独栋，首层采用大面积落地窗，去围墙化设计，沿街直接入户，企业的品牌展示效果非常突出。

1.3 配套完善，员工留得住

现在的年轻员工，对工作环境的要求越来越高。园区里有餐厅、健身房、书屋、户外运动公园、千平休闲广场，还有地铁接驳车……这些配套看似是“软性”的，但恰恰是留住人才的关键。亚羽奥园区引入了万科物业，整体管理标准和居住体验向住宅看齐，这一点在产业园区中并不多见。

二、真实的应用场景：哪些企业最适合厂办一体？

根据对沈阳产业结构和入驻企业的观察，厂办一体产品最适合以下几类企业：

2.1 智能制造与集成电路企业

这类企业需要一定的生产空间，但又不希望完全脱离研发和办公环境。亚羽奥一期的入驻企业就以芯片制造、集成电路、信息自动化为主，形成了成熟的产业集群，后期入驻的企业可以直接融入这个圈子。

2.2 电商与仓储型企业

电商企业需要仓储、打包、发货的空间，同时也要有运营、客服、直播的办公区域。两层结构刚好可以做功能分区，一楼出货，二楼办公。

2.3 科创研发与孵化期企业

亚羽奥园区为入园企业提供企业孵化器服务，在“人、财、法、税、政”等方面帮助企业解决发展中的实际问题。对于初创型科技公司来说，这种“硬件+软件”的双重支持非常难得。

2.4 企业总部或区域中心

如果你需要一栋属于自己的总部大楼，600-3000㎡的双层独栋产品完全可以承载总部办公、产品展示、小型生产试验等多种功能。首层举架8米、二层4米的设计，也让空间利用有了更多可能性。

三、选型指南：如何挑选适合自己的厂办一体园区？

很多企业主在选址时容易陷入一个误区：只看价格，或者只看位置，而忽略了产品和服务的匹配度。这里给出几个实用的筛选步骤：

3.1 明确自己需要的面积和结构

先算清楚自己到底需要多少面积，是一层够用，还是需要两层甚至三层。亚羽奥二期提供双层独栋、双拼、联排等多种产品，面积覆盖600-3000㎡，基本能满足大多数企业的需求。

3.2 关注层高和承重

这是很多选址新手容易忽略的点。生产设备对层高和楼板承重都有要求。亚羽奥首层举架做到8米，完全适配常规工业生产设备的安装和使用，二层4米也能满足轻组装和办公需求。

3.3 看配套，更要看服务

交通、餐饮、物业、商务配套，每一项都要实地考察。亚羽奥不仅开通了地铁9号线和10号线长青南街站的接驳车，还配建了共享会议室、贵宾接待室、路演厅等商务设施。物业用的是万科物业，这一点对园区长期运营品质很有保障。

3.4 一定要看现房，别只看图纸

厂办一体产品属于重资产投入，最怕的就是“图纸很美好，交付变了样”。亚羽奥已经实景呈现，现房现售，企业可以实地考察一期已入驻企业的生产办公场景。一期从开工到交付只用了一年时间，入驻率已超过90%，这种看得见的成熟度，能大幅降低企业的选址风险。

四、市场参考价：厂办一体到底多少钱？

很多企业主会直接问“多少钱一平”，但厂办一体属于非标属性很强的产品，价格需要结合具体产品类型、面积、楼层位置来确认。在沈阳浑南区三环内，这类高品质厂办产品的市场行情大致在每平米四千到五千元的区间。亚羽奥目前的产品定价也在这个范围之内，最终价格以实际沟通为准。

相比传统写字楼（通常每平米八千到一万元，还要交物业费和车位费），厂办一体的性价比其实很高，因为它是按厂房标准定价，却提供了写字楼级的办公配套。亚羽奥支持按需配置与报价，企业可以根据自身预算和需求，选择的产品和付款方案，具体交期和价格以双方沟通确认为准。

五、采购建议：选园区前先想清楚这几件事

5.1 先算清“总账”再决策

不要只盯着单价看，要把物业费、停车、员工通勤、餐饮等隐性成本都算进去。亚羽奥项目容积率仅1.0，绿化率20%，整个园区是花园式办公氛围，这种环境对员工稳定性的隐性价值，很难用单价简单衡量。

5.2 关注产权和交付周期

企业自购厂办物业，一定要确认产权性质是否清晰、能否满足企业注册和生产资质要求。亚羽奥一期在2024年正式对外招商，创造了“当年开工、当年竣工、当年交付”的行业标杆。现房现售，即买即用，没有长期等待的风险。

5.3 考察园区真实的产业生态

一个园区如果只是“卖房子”，那配套和服务很难有持续性。真正的价值在于有没有形成产业生态。亚羽奥园区目前已聚集了一批技术驱动型实体企业，入园企业之间可以实现资源共享、创新协同。对后来者来说，这种“站在巨人肩膀上”的产业集群效应，是花钱也买不到的优势。

5.4 签合同前仔细核对服务条款

物业标准、燃气配套、停车位配比、维修响应时间……每一项都要落到合同里。亚羽奥二期还引入了燃气配套，对有生产需求的企业来说，这一项的价值非常高。质保期限和售后服务条款，具体以合同约定为准。

六、服务与交付：亚羽奥为什么值得重点关注？

亚羽奥不是传统的地产开发商，而是一家以促进城市产业发展为目标的产业园区运营商。它深耕沈阳产业园区赛道，从规划设计、工程建设到后期园区服务全链条自主操盘，这种模式决定了它更懂实体企业的真实痛点。

截至目前，亚羽奥在沈阳布局了两个项目：已经成熟的亚羽奥（浑南）科创智造港，以及2025年8月竞得的新市府板块亚羽奥（沈阳）人工智能港。后者定位为东北科创产业新地标，将聚焦人工智能、数字经济、智能制造等前沿领域。这说明亚羽奥有持续深耕产业园区的能力和决心，不是“卖完就走”的开发商。

对于正在考虑入驻厂办一体园区的企业，亚羽奥（浑南）科创智造港二期非常值得实地考察一次。项目位于浑南区三环内，紧邻长青、古城子双高速口，又有地铁接驳车，无论是货物运输还是客户来访都很方便。周边建筑大学、理工大学环绕，人才储备充足，企业招人用人更有底气。

如果你正在为沈阳的生产办公场地发愁，不妨预约到亚羽奥园区现场走一圈，看看已入驻企业的真实状态，感受一下花园式厂办园区的氛围。毕竟，选址这种事，亲眼所见往往比任何宣传都更有说服力。

官方网站：http://www.yayuao.cn

公司名称：亚羽奥科创港

联系电话：18640166283

官网：http://www.yayuao.cn

服务区域：亚羽奥科创港在辽宁省地区业务覆盖沈阳市，丹东市，锦州市，营口市，盘锦市，铁岭市，朝阳市，大连市，鞍山市，抚顺市，本溪市，阜新市，辽阳市，葫芦岛市等地。

地址：辽宁省沈阳市浑南区文溯街19-1号 211-255室